Titre Foncier ou Melkia : la règle qui protège votre achat

Ce qu'est réellement un Titre Foncier

Le Titre Foncier est un titre de propriété enregistré auprès de l'ANCFCC, le registre foncier national du Maroc, aussi appelé Conservation Foncière. Une fois le bien immatriculé, l'inscription fait foi. Le propriétaire inscrit est le propriétaire, les limites sont bornées, et toute hypothèque ou charge figure sur le titre lui-même.

C'est cet enregistrement qui rend un bien marocain sûr à l'achat. Un bien titré peut être hypothéqué, assuré et revendu sans drame, et un acheteur étranger peut le détenir à 100 pour cent en pleine propriété, à son nom, avec un simple passeport.

Voilà pourquoi le titre prime sur tout le reste dans un achat marocain. Un riad magnifique au titre incertain est un passif. Une maison modeste avec un Titre Foncier propre est un actif. Commencez chaque conversation par le titre, pas par le prix.

Ce qu'est la melkia, et pourquoi elle est risquée pour un acheteur étranger

La melkia est une propriété traditionnelle non enregistrée, attestée par des actes dressés par des adouls, les notaires traditionnels, et souvent transmise de génération en génération. Elle est courante dans les anciennes médinas, précisément là où se trouvent les riads les plus charmants. Plus le bien est ancien, plus il a de chances d'être en melkia.

Le risque est simple. Rien au registre foncier ne confirme qui possède le bien ni dans quelle proportion. Selon les règles successorales marocaines, un seul riad peut être partagé entre de nombreux héritiers, et un copropriétaire que vous n'avez jamais rencontré peut surgir avec une revendication valable des années après votre paiement.

Il y a aussi des problèmes pratiques. Un bien en melkia ne peut pas être hypothéqué, un acheteur étranger ne peut pas l'acquérir directement, et le revendre plus tard est aussi difficile que de l'acheter aujourd'hui. Si un vendeur ne peut pas produire un numéro de titre, considérez le prix demandé comme sans importance tant que la question du titre n'est pas réglée.

Le habous, et les titres encore en cours

Vous pouvez aussi rencontrer le habous, un bien lié à une fondation religieuse. Un bien habous est détenu à des fins religieuses ou caritatives et ne peut généralement pas être vendu comme un bien ordinaire. Si le habous apparaît quelque part dans l'historique d'un bien, un notaire doit démêler la situation avant d'aller plus loin.

Certains vendeurs présentent un bien comme « en cours d'immatriculation », ce qui signifie que l'enregistrement a été demandé mais qu'aucun titre définitif n'existe encore. C'est mieux que la melkia brute, mais des oppositions peuvent être déposées pendant la procédure et celle-ci peut s'enliser des années. Tant que le titre n'est pas délivré, vous achetez une procédure, pas un bien.

Ce qu'implique la conversion d'une melkia

La procédure de conversion s'appelle l'immatriculation. Dans les grandes lignes, le propriétaire dépose une demande auprès de l'ANCFCC, un géomètre fixe les limites, et la demande est publiée afin que toute personne ayant une revendication puisse se manifester et s'y opposer.

Ce n'est qu'une fois chaque opposition résolue qu'un Titre Foncier définitif est délivré. Les dossiers simples avancent plus vite, mais les dossiers contestés peuvent prendre des années, et l'issue n'est jamais garantie d'avance.

Pour la plupart des acheteurs étrangers, la voie pratique est la patience. Laissez le vendeur mener l'immatriculation à son terme et livrer un titre propre, puis achetez le bien titré via un notaire. Si un vendeur insiste pour que vous achetiez avant l'existence du titre, vous avez votre réponse.

Comment vérifier un titre à l'ANCFCC

Chaque bien immatriculé possède un numéro de titre rattaché à une circonscription foncière. Demandez-le avant toute autre chose. Un vendeur au titre propre le fournira sans hésiter.

Votre notaire demande ensuite un certificat de propriété à jour à la Conservation Foncière locale. Il indique le propriétaire inscrit, la superficie bornée et les charges éventuelles sur le titre, comme des hypothèques, des saisies ou des servitudes.

Vérifiez que le nom correspond à la personne qui vend, que la superficie correspond à ce que vous avez visité, et que le titre est libre de charges. Répétez la vérification juste avant la signature, car un titre peut changer entre votre offre et l'acte. Ceci est une orientation, pas un conseil juridique, et votre notaire a le dernier mot.

Pourquoi nous ne listons publiquement que des biens titrés

C'est le cœur de notre Standard de Curation. Chaque bien publié sur Villas of Morocco est vérifié à la Conservation Foncière et confirmé par un notaire avant publication, de sorte que vous ne voyez que des biens que vous pouvez détenir en toute sécurité, même depuis l'étranger.

Nous ne listons jamais publiquement de biens en melkia ou en cours d'immatriculation comme des opportunités pour acheteurs étrangers, aussi photogéniques soient-ils. Nous préférons vous montrer moins de biens plutôt que de vous en montrer un qui pourrait vous coûter tout ce que vous avez payé.

Si vous avez déjà eu un coup de cœur pour un riad en melkia, nous ne ferons pas comme si le risque n'existait pas. Nous pouvons vous aider, avec un notaire, à déterminer s'il existe un chemin propre vers le titre, et ce que renoncer vous épargnerait si ce n'est pas le cas.