Nieuwbouw op plan kopen in Marokko: de VEFA-garanties uitgelegd

Wie in Marokko nieuwbouw op plan koopt, valt onder de regeling voor verkoop op plan (VEFA, wet 44-00, in 2016 gewijzigd door wet 107-12), en die regeling is verplicht: een verkoop op plan buiten dit kader is nietig. De wet beperkt de reserveringsaanbetaling tot 5%, op een geblokkeerde rekening, koppelt betalingen aan de bouwfasen en verplicht de ontwikkelaar uw geld te garanderen. Veel ontwikkelaars verkopen al lang met eenvoudiger overeenkomsten, dus controleer de papieren.

Bijgewerkt op 5 oktober 2026

In het kort

Het VEFA-regime, vastgelegd in het Marokkaanse wetboek van verbintenissen en contracten (DOC), is verplicht: een verkoop op plan daarbuiten is nietig (DOC art. 618-2, zoals gewijzigd door wet 107-12).
Een reserveringscontract mag pas worden getekend als de ontwikkelaar de bouwvergunning heeft, en de aanbetaling is beperkt tot 5% van de prijs (DOC art. 618-3 ter en 618-3 quater).
De reserveringsaanbetaling staat een maand op een geblokkeerde bankrekening; die maand is de bedenktermijn van de koper (DOC art. 618-3 quater).
Wettelijk betalingsschema: 5% bij reservering, 5% bij het voorlopig koopcontract, 10% bij de start van de bouw, 60% verdeeld over drie bouwfasen en 20% bij de sleuteloverdracht (DOC art. 618-6).
Kopers kunnen pas een voorinschrijving (prénotation) op de eigendomstitel laten nemen nadat zij 50% van de prijs hebben betaald (DOC art. 618-10).

Hoe werkt VEFA in Marokko?

VEFA (vente en l'état futur d'achèvement, verkoop op plan) is het wettelijke regime voor de aankoop van een woning die nog gebouwd moet worden. Wet 44-00 voerde het in 2002 in, en wet 107-12, afgekondigd op 3 februari 2016, wijzigde en vulde het aan. De regels staan in het wetboek van verbintenissen en contracten (DOC), vanaf artikel 618-1.

Drie kenmerken wegen het zwaarst. Het regime is verplicht: een verkoop op plan daarbuiten is nietig (art. 618-2). Het eigendom gaat geleidelijk op u over naarmate u betaalt (art. 618-1), al betwijfelen juristen hoe werkbaar dat in de praktijk is. En de ontwikkelaar moet uw betalingen met een garantie dekken.

Een aankoop verloopt via maximaal drie documenten: een reserveringscontract, een voorlopig koopcontract (contrat préliminaire de vente) en de definitieve akte bij oplevering. ReaConsult, een taxatiebureau in Casablanca, omschrijft het voorlopig contract als een authentieke akte, opgesteld door een notaris of een adoul (traditionele notaris); wie het ook opstelt, schakel een professional in die u zelf hebt aangesteld.

Reserveringscontract en aanbetaling: wat de wet toestaat

Een ontwikkelaar mag pas een reservering aannemen als hij de bouwvergunning heeft (art. 618-3 ter), en mag dan hoogstens 5% van de prijs vragen (art. 618-3 quater).

Die aanbetaling staat een maand op een geblokkeerde bankrekening; dat is uw bedenktermijn. In die maand kan de ontwikkelaar het geld niet gebruiken en kunnen zijn schuldeisers er geen beslag op leggen. Een ontwikkelaar die 10%, 20% of 30% vraagt om een woning vast te leggen, of geld vraagt vóór de bouwvergunning, werkt buiten het regime.

Het voorlopig koopcontract en de garantie van de ontwikkelaar

Sinds 2016 kan het voorlopig contract worden getekend zodra de bouwvergunning is afgegeven; onder de wet van 2002 moest het wachten tot de fundering op het niveau van de begane grond klaar was. Bij ondertekening moet de ontwikkelaar overleggen:

de architectuurplannen met de vermelding 'ne varietur'
de plannen voor het gewapend beton
het lastenboek (cahier des charges), met de inhoud van het project en de opleveringstermijnen
de garantie

De garantie beschermt wat u betaalt als de ontwikkelaar zijn verplichtingen niet nakomt. De wet noemt een terugbetalings- of voltooiingsgarantie, een verzekering, of een bankgarantie of vergelijkbare borgstelling. Ze moet in het voorlopig contract worden vermeld en wordt pas vrijgegeven wanneer de definitieve verkoop bij het kadaster is ingeschreven (art. 618-3 bis en 618-9). De precieze vorm wordt bij decreet geregeld; dat decreet hebben wij niet bestudeerd.

Vraag in de praktijk naar het referentienummer van de garantie en de uitgevende bank, en laat die bank bevestigen dat ze uw woning dekt.

Betalingsschema bij kopen op plan in Marokko

Betalingen volgen de bouw, niet de kalender. Artikel 618-6 legt dit schema vast:

5% bij het reserveringscontract
5% bij het voorlopig contract, of 10% als er geen reservering was
10% bij de start van de bouw
60% in drie termijnen die de partijen onderling afspreken, te betalen bij voltooiing van de fundering op het niveau van de begane grond, bij voltooiing van de ruwbouw (gros œuvre) en bij de bewoningsvergunning (permis d'habiter) of het conformiteitsattest
20% bij de sleuteloverdracht, met het definitieve contract

Daaruit volgen twee dingen. U houdt 20% achter tot de woning er staat en haar vergunningen heeft. En u kunt pas een voorinschrijving (prénotation) van uw recht op de eigendomstitel van het project laten nemen als u 50% hebt betaald (art. 618-10); wordt de titel gesplitst, dan gaat de inschrijving over op uw eigen woning. Tot dat moment is de garantie uw belangrijkste bescherming.

Betaal elke termijn in vreemde valuta via een convertibele dirhamrekening, zodat u het recht behoudt om de verkoopopbrengst later terug te sturen (zie geld terugsturen).

Wat als de ontwikkelaar te laat is of in gebreke blijft?

Blijft een van beide partijen in gebreke, dan kan de andere de verkoop afdwingen of het contract ontbinden met een schadevergoeding. Onder wet 107-12 is die vergoeding een percentage van de betaalde bedragen dat oploopt met de bereikte bouwfase, tot 20%. Samenvattingen verschillen: de juridische blog juristconseil noemt 15% bij voltooiing van de ruwbouw en 20% bij voltooiing van de afwerking, terwijl Adamas Avocats 20% noemt bij de bewoningsvergunning.

Voor vertraging legde de oorspronkelijke wet van 2002 (art. 618-12) een vergoeding vast van 1% per maand van het verschuldigde bedrag, met een maximum van 10% per jaar, te betalen door een ontwikkelaar die te laat oplevert en evengoed door een koper die zijn termijnen te laat betaalt (CMS Bureau Francis Lefebvre, 2004). Of wet 107-12 die regel ongewijzigd liet, konden wij niet bevestigen, dus lees de vertragingsclausule in uw contract en vraag uw notaris naar de geldende tekst voordat u tekent.

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. Laat elk document door een onafhankelijke notaris nakijken voordat u iets betaalt.

Waarschuwingssignalen: als een ontwikkelaar VEFA omzeilt

VEFA beperkt wat een ontwikkelaar vóór de bouw kan innen, dus velen hebben het regime omzeild. Het advocatenkantoor Adamas Avocats schreef in 2017 dat, op de meest gestructureerde ontwikkelaars na, niemand zich aan de wet van 2002 hield; verkopers gebruikten verkoopbeloftes of reserveringsovereenkomsten, en sommigen inden aanbetalingen rechtstreeks om de bouw te financieren. Het zakenweekblad FNH meldde in maart 2023 dat het regime nog altijd moeilijk ingang vond.

Een contract buiten VEFA betekent: geen gemaximeerde aanbetaling, geen geblokkeerde rekening, geen garantie en geen voorinschrijving. Omdat het regime verplicht is, kan zo'n contract worden aangevochten, maar een rechtszaak is een slechte vervanging voor een garantie die u vóór betaling kunt controleren. Op Villas of Morocco verschijnen woningen op plan pas als de VEFA-garantie is bevestigd. Haak af, of zet de aankoop stil, als u een van deze signalen ziet:

een aanbetaling boven 5%, of een betaling vóór de bouwvergunning
een reserveringsaanbetaling rechtstreeks aan de ontwikkelaar in plaats van op een geblokkeerde rekening
geen referentie van de garantie, of een garantie die de genoemde bank niet kan bevestigen
een betalingskalender op basis van data in plaats van bouwfasen, of minder dan 20% achtergehouden tot de sleuteloverdracht
een verkoopbelofte als enig document, zonder voorlopig contract dat erop volgt
geen titelnummer voor het project, of een titel op een andere naam of met lasten erop (zie Titre Foncier of melkia)
een verkooppraatje dat draait om doorverkopen met winst vóór 2030

Waarom het risico van kopen op plan vóór 2030 zwaarder weegt

Veel nieuwe projecten worden aangeprezen met het WK 2030, en het aanbod groeit. Leningen aan projectontwikkelaars stegen eind juli 2026 met 10,8% op jaarbasis, tegen 2,6% voor woningkredieten (cijfers van Bank Al-Maghrib, via Boursenews), en de minister van Toerisme heeft 60.000 extra hotelbedden uiterlijk in 2030 aangekondigd (FNH).

Eerdere gastlanden laten het risico zien. In Qatar noteerde Knight Frank na het toernooi van 2022 huurdalingen per kwartaal van 23% in Lusail Waterfront en 18% in Fox Hills, en 36% minder verkooptransacties over 12 maanden, te midden van een overaanbod. Een woning die in 2029 of 2030 klaar moet zijn, kan bovendien pas worden opgeleverd na het evenement dat haar prijs moest rechtvaardigen (zie het WK en de huizenprijzen).

De officiële prijsindex is geen maatstaf voor lanceringsprijzen: hij is gebaseerd op herhaalde verkopen, dus eerste verkopen van nieuwbouw tellen pas mee als ze worden doorverkocht. De index steeg 0,7% in het jaar tot Q2 2026. Vergelijk vóór ondertekening de prijs per m² op plan met doorverkopen van afgewerkte woningen in de buurt.

Bronnen

Veelgestelde vragen

Is het veilig om op plan te kopen in Marokko?

Dat kan, als de verkoop het VEFA-regime volgt. Dat betekent een bouwvergunning vóór elke reservering, een aanbetaling van hoogstens 5% op een geblokkeerde rekening, een voorlopig contract met plannen, een lastenboek en een garantie van de ontwikkelaar, en betalingen die aan de bouwfasen zijn gekoppeld. Zonder die waarborgen bent u afhankelijk van de goede wil van de ontwikkelaar en, als het misgaat, van een rechtszaak.

Hoeveel aanbetaling betaalt u bij een nieuwbouwwoning op plan in Marokko?

Hoogstens 5% bij de reservering. Volgens artikel 618-3 quater van het wetboek van verbintenissen en contracten, zoals gewijzigd in 2016, mag een ontwikkelaar niet meer dan 5% van de prijs vragen wanneer u een reserveringscontract tekent, en het geld blijft een maand op een geblokkeerde bankrekening staan. Zonder reservering is de eerste betaling 10%, bij het voorlopig contract.

Krijg ik mijn aanbetaling terug als ik me bedenk?

Ja, binnen een maand na ondertekening van het reserveringscontract. De wet behandelt die maand als bedenktermijn: de aanbetaling staat dan op een geblokkeerde bankrekening die de ontwikkelaar niet kan gebruiken en waarop zijn schuldeisers geen beslag kunnen leggen. Daarna, en zodra u het voorlopig contract hebt getekend, is afzien van de koop een contractuele kwestie, en een koper die in gebreke blijft, kan een schadevergoeding verschuldigd zijn.

Welke garantie moet een ontwikkelaar kopers op plan in Marokko geven?

Een garantie die de bedragen dekt die u betaalt. De wet noemt een terugbetalings- of voltooiingsgarantie, een verzekering, of een bankgarantie of vergelijkbare borgstelling, die in het voorlopig contract moet worden vermeld en pas wordt vrijgegeven wanneer de definitieve verkoop bij het kadaster is ingeschreven. Vraag naar het referentienummer en de uitgevende bank, en laat die bank de garantie bevestigen voordat u betaalt.

Wat gebeurt er als een nieuwbouwproject in Marokko vertraging oploopt?

Dat hangt af van uw contract en de geldende wettekst. De oorspronkelijke wet van 2002 voorzag in 1% van het verschuldigde bedrag per maand vertraging, met een maximum van 10% per jaar. Of de wijziging van 2016 die regel behield, konden wij niet bevestigen; lees dus de vertragingsclausule en vraag het de notaris. Blijft de ontwikkelaar volledig in gebreke, dan kunt u de verkoop afdwingen of ontbinden met een schadevergoeding.

Mogen buitenlanders op plan kopen in Marokko?

Ja. Buitenlanders kunnen nieuwbouw op plan kopen onder dezelfde VEFA-voorwaarden als Marokkanen, mits de grond geen landbouwgrond is. Betaal elke termijn in vreemde valuta via een convertibele dirhamrekening, zodat u de opbrengst bij verkoop kunt terugsturen, en laat een notaris bevestigen dat de eigendomstitel van het project geregistreerd en vrij van lasten is voordat u iets tekent.

Lees verder

Woonsubsidie

Interesse in nieuwbouw in Marokko?

Vertel ons uw stad, budget en gewenste opleverdatum. Wij sturen u een selectie van woningen met een geverifieerde eigendomstitel, afgewerkt of op plan, die daarbij passen.

Vraag een privéselectie aan