Villas of Morocco
//

Kunnen buitenlanders vastgoed kopen in Marokko?

Ja. Buitenlanders kunnen in Marokko vastgoed kopen en volledig bezitten, op eigen naam, met dezelfde eigendomsrechten als Marokkanen en zonder verblijfsvergunning of quotum. De belangrijkste uitzondering is landbouwgrond buiten de stedelijke perimeters, die sinds een dahir van 1975 is voorbehouden aan Marokkaanse kopers. Kopen geeft geen verblijfsrecht, en hoe u de aankoop financiert, bepaalt of u de verkoopopbrengst later naar huis kunt overmaken.

In het kort

  • Afgezien van landbouwgrond en enkele gereguleerde sectoren mogen buitenlanders in Marokko in het algemeen vrij vastgoed kopen, rechtstreeks of via een vennootschap (Chambers Real Estate 2025).
  • Een dahir van 1975 behoudt landbouwgrond buiten de stedelijke perimeters voor aan Marokkaanse particulieren en vennootschappen; Wet 62-19 van 2021 stelde die grond open voor bepaalde vennootschappen met een landbouwproject (Chambers Real Estate 2025).
  • Een eigen woning geeft geen recht om in Marokko te wonen: Wet 02-03 noemt vastgoed of investeringen nergens als grond voor een verblijfskaart (Wet 02-03, art. 5-17).
  • Sinds 1 januari 2026 mogen banken buitenlandse niet-ingezetenen tot 80% van de prijs van een woning in dirham lenen; de rest wordt in vreemde valuta betaald (Office des Changes, IGOC 2026, art. 202).
  • Sinds 1 juni 2026 moeten volmachten om vastgoed te kopen, te verkopen of met een hypotheek te bezwaren worden ingeschreven in een nationaal elektronisch register bij de rechtbanken van eerste aanleg (Hespress).
  • Sinds 16 juli 2026 moeten voorlopige koopcontracten en bijzondere volmachten voor vastgoed authentieke akten zijn, anders zijn ze nietig (Wet 41-25, volgens Bladi).

Mogen buitenlanders in Marokko vastgoed bezitten?

Ja, volledig. Een buitenlander kan een villa, riad, appartement of bouwkavel kopen en op eigen naam laten inschrijven, met een volwaardige eigendomstitel. Volgens de vastgoedgids van Chambers (2025) gelden er voor buitenlandse investeerders in het algemeen geen beperkingen, afgezien van landbouwgrond en enkele gereguleerde sectoren. Er is geen quotum en geen aparte zone voor buitenlandse kopers.

Uw titel is dezelfde als die van een Marokkaanse eigenaar. Wat verschilt, zijn de regels voor landbouwgrond, de financieringsregels die bepalen wat u later naar het buitenland kunt overmaken, en de voorwaarden van Marokkaanse hypotheken.

Eigendom brengt geen verblijfsrecht mee: Wet 02-03 noemt vastgoed niet als grond voor een verblijfskaart, dus voor eigenaars gelden dezelfde regels als voor andere buitenlanders: de grens van 90 dagen en de status 'visiteur' (zie verblijf via een woning).

Mogen buitenlanders landbouwgrond kopen in Marokko?

Buiten de stedelijke perimeters in het algemeen niet, en die regel stamt uit de jaren zeventig. Een dahir van 2 maart 1973 droeg landbouwgrond in buitenlandse handen over aan de staat, en een dahir van 23 april 1975 beperkt de aankoop van landbouwgrond buiten de stedelijke perimeters tot Marokkaanse particulieren en vennootschappen (Bladi; Chambers, 2025).

Wet 62-19 van 2021 versoepelde die regel, maar schiep hem niet: volgens Chambers mogen bepaalde vennootschappen, ongeacht hun buitenlandse aandeelhouders, zulke grond met goedkeuring van de regio kopen voor een landbouwproject. Dat is een route voor agrarische investeerders, niet voor wie een huis zoekt.

Voor een niet-agrarisch project heeft een buitenlandse koper een attestation de vocation non agricole nodig (VNA, vaak geschreven als AVNA). Dat is geen bestemmingswijziging: het attest bevestigt dat de grond mag dienen voor een onderbouwde, niet-agrarische investering. Volgens een gezamenlijke ministeriële circulaire van april 2022 wordt het geweigerd in landbouwgebieden met een hoog potentieel, irrigatieperimeters en ruilverkavelingsgebieden, en automatisch toegekend voor kavels in goedgekeurde verkavelingen en woningbouwprojecten (Hespress).

Overweegt u een kavel aan de rand van een stad, vraag dan eerst bij het stedenbouwkundig agentschap (agence urbaine) de note de renseignement op over het toegestane gebruik.

Waarom de titel zwaarder weegt dan uw nationaliteit

De echte scheidslijn loopt tussen vastgoed met en zonder ingeschreven titel. Een Titre Foncier die bij de inschrijving wordt afgegeven, is volgens de dahir van 1913 over de inschrijving van grond 'définitif et inattaquable' (art. 62), en alleen ingeschreven vastgoed, of vastgoed waarvan de inschrijving loopt, kan met een hypotheek worden bezwaard (Wet 39-08, art. 165).

Dat maakt de titel zeer moeilijk aan te vechten, maar niet onaantastbaar: een latere inschrijving die met fraude is verkregen, zoals een verkoop op basis van een vervalste volmacht, kan binnen vier jaar worden aangevochten (Wet 39-08, art. 2).

Niet-ingeschreven melkia-vastgoed, dat berust op akten van adouls, is riskanter: het kadaster legt niet vast wie de eigenaar is, en mede-erfgenamen kunnen een aandeel dat aan een buitenstaander is verkocht, terugkopen. Wij vonden geen wet die buitenlanders verbiedt zulk vastgoed te kopen, maar notarissen raden doorgaans aan te wachten tot het is ingeschreven (zie Titre Foncier of melkia). Elke woning op Villas of Morocco wordt vóór publicatie bij het kadaster gecontroleerd op een Titre Foncier en door een notaris bevestigd.

Hoe verloopt de aankoop van een woning in Marokko?

Elke eigendomsoverdracht moet bij authentieke akte (acte authentique) gebeuren, in de praktijk bij een notaris of bij adouls (Wet 39-08, zoals gewijzigd in juli 2026, volgens Bladi). De gebruikelijke volgorde bij de doorverkoop van een woning met Titre Foncier:

  • Titelcontrole: de notaris vraagt bij de plaatselijke Conservation Foncière een certificaat op met de eigenaar, de oppervlakte en de lasten (MAD 100, ANCFCC).
  • Voorlopig koopcontract: sinds 16 juli 2026 moet ook het compromis (compromis de vente) een authentieke akte zijn, anders is het nietig (Wet 41-25, volgens Bladi en La Vie Éco). Een makelaar die Le Matin citeert, noemt een aanbetaling van 10% gebruikelijk; reserveringen bij aankoop op plan zijn begrensd op 5%.
  • Derdenrekening: notarissen bewaren het geld van cliënten op rekeningen bij de Caisse de Dépôt et de Gestion, een regel die sinds juli 2015 wordt toegepast (Le360).
  • Overdracht: de notaris betaalt binnen 30 dagen de registratierechten (CGI 2026) en dient de akte binnen drie maanden in bij het kadaster (dahir van 1913, art. 65 bis). Het eigendom gaat pas over wanneer de verkoop op de titel is ingeschreven (art. 66-67).

Geen wet schrijft een totale doorlooptijd voor. Vier tot twaalf weken is een gangbare schatting voor de doorverkoop van een woning met titel; een hypotheek van de verkoper die moet worden doorgehaald, zijn aangifte van de meerwaarde of onbetaalde lokale belastingen (CGI art. 138) kunnen dat verlengen.

Wat kost een aankoop, en krijgt u een hypotheek?

Ongeveer 7% van de prijs aan belastingen en kosten: 4% registratierechten (droits d'enregistrement) op bebouwd vastgoed (5% op onbebouwde grond), een kadasterrecht van 1,5% plus MAD 100, en een notarishonorarium van ongeveer 1% plus 20% btw, zonder officieel gepubliceerd tarief. Betaalt u als koper ook makelaarscommissie van 2,5 tot 3% plus btw, dan komt u op ongeveer 10% (zie kosten en belastingen).

Voor akten vanaf 1 juli 2026 betaalt een verkoop boven MAD 300.000 een extra registratierecht van 2% over elk deel van de prijs dat contant is betaald, of over de hele prijs als de akte niet vermeldt hoe er is betaald (CGI art. 133-III).

Sinds 1 januari 2026 mogen Marokkaanse banken buitenlandse niet-ingezetenen volgens de deviezeninstructie tot 80% van de prijs in dirham lenen (IGOC 2026, art. 202). Het restant moet in vreemde valuta worden betaald, de lener tekent een verklaring op erewoord dat hij geen woning in Marokko bezit, en de lening wordt gestort op een speciale rekening waarvan niets naar het buitenland kan worden overgemaakt. De voorwaarden verschillen per bank (zie hypotheek voor buitenlanders).

Hoe financiert u de aankoop zodat u het geld later kunt repatriëren?

Betaal in vreemde valuta vanuit het buitenland en bewaar de afrekeningsbewijzen van de bank. Financiering in vreemde valuta of in convertibele dirham garandeert het recht om huurinkomsten, de verkoopopbrengst inclusief meerwaarde en de opbrengst van een erfenis naar het buitenland over te maken (IGOC 2026, art. 171 en 173). Buitenlandse niet-ingezetenen mogen huurinkomsten overmaken, ongeacht de financiering (art. 161).

Een convertibele dirhamrekening (compte en dirhams convertibles) is handig, maar niet verplicht: een overboeking uit het buitenland die de Marokkaanse bank omwisselt, telt ook (art. 11). U hoeft als koper geen deviezenaangifte te doen; de banken melden zelf aan het Office des Changes. Bij verkoop maakt uw bank het geld over op vertoon van dat afrekeningsbewijs (art. 12), de akten en het bewijs dat de belasting is betaald (art. 174 en 177).

Leent u in dirham, dan kunt u bij verkoop alleen overmaken: uw inbreng in vreemde valuta, het kapitaal dat u in vreemde valuta of vanaf een convertibele rekening hebt afgelost, en de meerwaarde. Meer in geld repatriëren.

Kunt u vanuit het buitenland een woning in Marokko kopen?

Ja, via een volmacht (procuration), maar de regels werden in 2017 en 2026 strenger. Sinds Wet 69-16 van 2017 volstaat een onderhandse volmacht met gelegaliseerde handtekening niet meer om eigendomsrechten over te dragen, volgens de informatiesite lesmre.com. Sinds 16 juli 2026 eist Wet 41-25 dat bijzondere volmachten authentieke akten zijn, zonder alternatief via een advocaat (Bladi), en sinds 1 juni 2026 moeten ze worden ingeschreven in een nationaal register (registre national des procurations) bij de rechtbanken van eerste aanleg (Hespress).

In de praktijk tekent u bij een notaris in uw woonland, met een apostille en een beëdigde Arabische vertaling, of bij een Marokkaanse notaris of adouls. Laat de vorm vooraf bevestigen door uw notaris.

Houd de volmacht beperkt: één woning, één transactie, één persoon die u vertrouwt. Vervalste volmachten zijn een bekende route naar vastgoeddiefstal, die het register moet tegengaan (Hespress).

Deze gids is algemene informatie, geen juridisch advies: laat uw eigen situatie bevestigen door een onafhankelijke notaris.

Bronnen

Veelgestelde vragen

Mogen buitenlanders een huis kopen in Marokko?

Ja. Buitenlanders kunnen in Marokko volledig eigenaar worden van vastgoed, op hun eigen naam, met dezelfde eigendomsrechten als Marokkanen en zonder verblijfsvergunning. De belangrijkste uitzondering is landbouwgrond buiten de stedelijke perimeters, die sinds een dahir van 1975 is voorbehouden aan Marokkaanse kopers. Koop met een ingeschreven Titre Foncier en financier in vreemde valuta, zodat u de opbrengst later naar huis kunt overmaken.

Mogen buitenlanders landbouwgrond kopen in Marokko?

Nee, in het algemeen niet buiten de stedelijke perimeters: sinds 1975 is die grond voorbehouden aan Marokkaanse particulieren en vennootschappen. Een buitenlandse koper met een niet-agrarisch project kan een attestation de vocation non agricole (VNA of AVNA) aanvragen. Die bevestigt het project zonder de bestemming van de grond te wijzigen, en wordt geweigerd in waardevolle landbouw- en irrigatiegebieden. Voor kavels in goedgekeurde verkavelingen wordt ze standaard afgegeven.

Krijgt u een verblijfsvergunning als u een woning koopt in Marokko?

Nee. Wet 02-03, die de toegang en het verblijf van buitenlanders regelt, noemt vastgoed of investeringen niet als grond voor een verblijfskaart, en Marokko heeft geen golden visa. Burgers van onder meer het VK, de EU en de VS mogen tot 90 dagen zonder visum blijven. Eigenaars die langer willen blijven, vragen een verblijfskaart (carte d'immatriculation) aan, meestal met de status 'visiteur'.

Kan ik een woning in Marokko kopen zonder erheen te reizen?

Ja, via een volmacht die een authentieke akte is: getekend bij een notaris in uw woonland, met apostille en Arabische vertaling, of bij een Marokkaanse notaris of adouls. Volgens Hespress gaan zulke volmachten sinds 1 juni 2026 in een nationaal register, en volgens Bladi moet sinds 16 juli 2026 ook het voorlopig koopcontract een authentieke akte zijn. Beperk de volmacht tot één woning en één transactie.

Kan een buitenlandse niet-ingezetene een hypotheek krijgen in Marokko?

Ja, binnen grenzen. Sinds 1 januari 2026 mogen Marokkaanse banken buitenlandse niet-ingezetenen volgens de deviezenregels tot 80% van de prijs in dirham lenen; de rest wordt in vreemde valuta betaald. De lener tekent een verklaring op erewoord dat hij geen woning in Marokko bezit, en de lening kan niet naar het buitenland worden overgemaakt. Elke bank bepaalt haar eigen voorwaarden.

Hoe lang duurt het kopen van een huis in Marokko?

Vaak vier tot twaalf weken voor de doorverkoop van een woning met titel, al legt geen wet een totale termijn vast. De wettelijke termijnen zijn 30 dagen om de registratierechten te betalen en drie maanden om de akte bij het kadaster in te dienen. Vertraging komt meestal door het doorhalen van de hypotheek van de verkoper, zijn aangifte van de meerwaarde of onbetaalde lokale belastingen.

Lees verder

Due diligence

Titre Foncier of melkia

Geld

Kosten en belastingen bij aankoop

Geld

Geld repatriëren en wisselkoersen

Weet u niet goed waar u moet beginnen?

Vertel ons uw budget, de plaatsen die u zoekt en uw planning, en ons team stuurt u een privéselectie van villa's en riads met een geverifieerde eigendomstitel, meestal binnen een dag.

Vraag een privéselectie aan