Titre Foncier of melkia: wat is het verschil, en wat kunt u veilig kopen?

In het kort

• Een titel die bij de inschrijving wordt afgegeven, is 'définitif et inattaquable': wie daarbij rechten verloor, kan alleen schadevergoeding eisen, en alleen bij fraude (dahir van 12 augustus 1913, art. 62 en 64).
• Een latere inschrijving die met fraude of valsheid is verkregen, zoals een verkoop op basis van een vervalste volmacht, kan binnen vier jaar worden aangevochten (Wet 39-08, art. 2).
• Melk-eigendom wordt bewezen met een akte van adouls op basis van vreedzaam bezit: 10 jaar tegenover derden, of 40 jaar tegenover familieleden (Chambers Real Estate 2025).
• Maakt niemand binnen de bezwaartermijn van twee maanden bezwaar, dan moet de conservateur de titel binnen de drie maanden daarna inschrijven (dahir van 12 augustus 1913, art. 24 en 30).
• Een kadastercertificaat met de eigenaar, de oppervlakte en de lasten van een titel kost MAD 100 (tarief ANCFCC).
• Sinds 16 juli 2026 moet een voorlopig koopcontract voor vastgoed een authentieke akte zijn, anders is het nietig (Wet 41-25, volgens Bladi en La Vie Éco).

Wat is een Titre Foncier?

Een Titre Foncier is een eigendomstitel die is ingeschreven bij het ANCFCC, het Marokkaanse kadaster, en wordt bewaard bij het plaatselijke kadasterkantoor (Conservation Foncière), onder leiding van een conservateur. Elke titel heeft een nummer dat aan dat kantoor is gekoppeld. De inschrijving (immatriculation foncière) is geregeld in de dahir van 12 augustus 1913, gewijzigd bij Wet 14-07 in 2011.

De titel die bij de inschrijving wordt afgegeven, is 'définitif et inattaquable' (art. 62): wie door de inschrijving rechten verloor, kan alleen schadevergoeding eisen, alleen bij fraude en van degene die verantwoordelijk is, met een verzekeringsfonds als achtervang (art. 64 en 100). Een erkend landmeter legt de grenzen vast onder leiding van de conservateur (art. 19), en hypotheken, beslagen en andere lasten worden op de titel ingeschreven.

Het gaat om de inschrijving. Een recht geldt pas tegenover derden zodra het op de titel is ingeschreven, en een vrijwillige akte heeft zelfs tussen de partijen pas gevolg vanaf de inschrijving (art. 66-67). De koper die als eerste is ingeschreven, gaat voor.

Latere inschrijvingen zijn niet onaantastbaar: een verkoop die is ingeschreven op basis van een vervalste akte of volmacht, kan binnen vier jaar wegens fraude of valsheid worden aangevochten (Wet 39-08, art. 2).

Wat is melkia, en waarom is het riskanter?

Melkia (moulkiya) is traditioneel, niet-ingeschreven eigendom. Adouls, de traditionele notarissen, stellen een akte op die het eigendom bevestigt op grond van vreedzaam bezit van 10 jaar tegenover derden, of 40 jaar tegenover familieleden (Chambers, 2025). Veel oudere huizen in de medina zijn nog melk, al vonden wij geen officiële telling.

Omdat er bij het kadaster niets is vastgelegd, brengt melkia drie risico's mee:

• Zwak bewijs: een koopakte voor niet-ingeschreven vastgoed bewijst op zichzelf geen eigendom; ze moet steunen op de herkomst van het recht en op rechtmatig bezit (Wet 39-08, art. 3).
• Verborgen mede-eigenaren: door erfenissen kan één huis over veel erfgenamen verdeeld raken, en mede-eigenaren kunnen een aandeel dat aan een buitenstaander is verkocht, terugkopen via het voorkooprecht (chefaa): binnen 30 dagen na een geldige kennisgeving, binnen een jaar nadat zij van de verkoop hoorden, of tot vier jaar na het contract als de verkoop nooit bekend werd (Wet 39-08, art. 296-304).
• Geen hypotheek: een hypotheek kan alleen worden gevestigd op ingeschreven vastgoed of vastgoed waarvan de inschrijving loopt (art. 165), dus melk-vastgoed zonder aanvraag tot inschrijving kan geen banklening dekken.

Wilt u later verkopen, dan krijgt uw koper dezelfde vragen, en zijn bank ook.

Mag een buitenlander melkia-vastgoed kopen?

Juridisch wel: wij vonden geen regel die een buitenlander verbiedt niet-ingeschreven stedelijk vastgoed te kopen. Chambers noemt voor buitenlandse kopers geen andere beperking dan landbouwgrond, en Wet 39-08 stelt geen nationaliteitseis. Het bezwaar is het risico, niet een verbod (zie kunnen buitenlanders vastgoed kopen in Marokko?).

In de praktijk raden notarissen en adviseurs buitenlandse kopers aan pas te kopen als het vastgoed is ingeschreven, of op zijn minst als er een aanvraag tot inschrijving loopt. Le Matin (2024) citeert het hoofd van een makelaarskantoor: buitenlandse kopers van melk-vastgoed laten eerst een aanvraag tot inschrijving indienen en ronden daarna de koop af bij een notaris. Dringt een verkoper erop aan dat u koopt voordat er iets van dat alles bestaat, dan weet u genoeg.

Wat betekent 'en cours d'immatriculation'?

Dat er een aanvraag tot inschrijving (réquisition d'immatriculation) is ingediend, maar dat er nog geen titel is afgegeven. Dat is beter dan kale melkia, maar u koopt een lopende procedure, geen afgeronde titel.

Bezwaren (oppositions) kunnen worden ingediend binnen twee maanden na de bekendmaking die de grensbepaling afsluit (art. 24), en de conservateur kan bij uitzondering late bezwaren toelaten tot het dossier naar de rechter gaat (art. 29). Betwiste dossiers gaan naar de rechtbank van eerste aanleg, met hoger beroep en cassatie (art. 32-47).

Een koper is intussen enigszins beschermd: de akte kan bij de aanvraag worden gedeponeerd om rang te nemen (art. 84), en het vastgoed kan met een hypotheek worden bezwaard (Wet 39-08, art. 165). Vraag de notaris vóór u betaalt of er bezwaar is ingediend.

Hoe wordt melkia een Titre Foncier?

Via de inschrijving (immatriculation), een procedure met een wettelijke termijn voor elke fase. Ze is vrijwillig, maar een ingediende aanvraag kan niet meer worden ingetrokken (art. 6).

• De eigenaar dient een aanvraag (réquisition) in; binnen 10 dagen verschijnt een uittreksel in het Bulletin Officiel (art. 17).
• Een erkend landmeter voert de bornage uit, de grensbepaling, onder leiding van de conservateur (art. 19).
• Binnen vier maanden na de definitieve opmeting wordt een bericht gepubliceerd dat de bornage afsluit (art. 23).
• Wie een aanspraak heeft, kan binnen twee maanden bezwaar maken (art. 24).
• Zonder bezwaar schrijft de conservateur de titel in binnen drie maanden na het einde van die termijn (art. 30).

Zijn er bezwaren, dan kan de conservateur de aanvraag splitsen en het onbetwiste deel apart van een titel voorzien (art. 31); de rest gaat naar de rechter. Betwiste dossiers kunnen jaren duren, en wij vonden geen officiële cijfers over de duur. Het hoofd van een makelaarskantoor dat Le Matin in 2024 citeerde, schatte een onbetwist dossier op ongeveer een jaar.

De aanvrager betaalt de kosten van het ANCFCC voor de aanvraag (MAD 500 voor de bekendmaking, 1% van de waarde, MAD 50 per are in stedelijk gebied en MAD 100 vast, met een minimum van MAD 1.000), het honorarium van de landmeter en 3% registratierechten (droits d'enregistrement) op de akte van adouls die het eigendom van niet-ingeschreven vastgoed vaststelt (CGI 2026). De meeste buitenlandse kopers doen er beter aan de verkoper de procedure te laten afronden en daarna het vastgoed met titel te kopen, tegen de gebruikelijke aankoopkosten.

Habous-, collectieve en guich-gronden

Habous-vastgoed, verbonden aan een religieuze stichting, is een aparte categorie en een zakelijk recht onder Wet 39-08; ook collectieve gronden (soulaliyate) en guich-gronden vallen onder bijzondere regels (Chambers). Komt een van die woorden voor in de geschiedenis van een woning, laat de notaris het dan uitleggen voordat u verdergaat.

Hoe controleert u een eigendomstitel voordat u koopt?

Vraag eerst het titelnummer: een verkoper met een schone titel geeft het meteen. Daarna:

• Laat de notaris een certificaat opvragen bij de plaatselijke Conservation Foncière (art. 61). Het kost MAD 100 (ANCFCC) en toont de ingeschreven eigenaar, de opgemeten oppervlakte en lasten zoals hypotheken of beslagen.
• Controleer of de eigenaar overeenkomt met de identiteit van de verkoper, of de oppervlakte klopt met wat u hebt bezichtigd, en of elke last bij de overdracht wordt doorgehaald.
• Herhaal de controle vlak voor de ondertekening, want de voorrang tussen kopers hangt af van de datum van inschrijving (art. 66-67).
• Bij nieuwbouw: controleer de titel van het project en de garantie van de ontwikkelaar (zie kopen op plan).

Elke overdracht moet nu bij authentieke akte (acte authentique) gebeuren, bij een notaris of bij adouls. Volgens Bladi en La Vie Éco heeft Wet 41-25, van kracht sinds 16 juli 2026, het oude alternatief via een advocaat uit Wet 39-08 geschrapt, en moet ook het voorlopig koopcontract (compromis de vente) een authentieke akte zijn. Adouls stellen ook melk- en erfrechtakten op; voor een buitenlandse koper moet volgens GOV.UK een notaris de aankoop afhandelen.

Elke woning op Villas of Morocco wordt vóór publicatie bij het kadaster gecontroleerd op een Titre Foncier en door een notaris bevestigd, en melkia of titels die nog in procedure zijn, bieden wij niet openbaar aan. Dit is algemene informatie, geen juridisch advies: uw notaris heeft het laatste woord over elke titel.

Bronnen

• FAOLEX (FAO): Recueil des textes relatifs au régime de l'immatriculation foncière (dahir van 12 augustus 1913, gewijzigd bij Wet 14-07)
• FAOLEX (FAO): Loi n° 39-08 relative au Code des droits réels
• Chambers and Partners: Real Estate 2025: Morocco, Law and Practice (Gide Loyrette Nouel)
• ANCFCC: Tarif des droits de conservation foncière
• Direction Générale des Impôts (copy hosted by Upsilon Consulting): Code Général des Impôts, édition 2026
• Bladi: MRE : depuis le 16 juillet, votre vente immobilière au Maroc peut être nulle
• La Vie Éco: Chambre des représentants : adoption du projet de loi modifiant le Code des droits réels
• Le Matin: Etranger non résident : comment acheter un bien immobilier au Maroc ?
• GOV.UK: Living in Morocco