Wat kost het kopen van een huis in Marokko in 2026?

In het kort

• Het registratierecht op een gebouwde woning bedraagt 4% van de prijs, inclusief grond tot vijf keer de bebouwde oppervlakte; onbebouwde grond betaalt 5% (CGI 2026, art. 133).
• Het kadasterrecht bedraagt 1,5% van de prijs plus een vast bedrag van MAD 100 per woning, met een minimum van MAD 500 (tarief van het ANCFCC, decreet 2-16-375).
• Het honorarium van de notaris bedraagt doorgaans ongeveer 1% van de prijs, meestal betaald door de koper, plus 20% btw (Chambers Real Estate 2025; CGI 2026).
• Vanaf 1 juli 2026 betalen verkopen boven MAD 300.000 een extra registratierecht van 2% over elk deel van de prijs dat contant is betaald, of over de hele prijs als de akte niet vermeldt hoe er is betaald (CGI 2026, art. 133-III).
• Makelaarscommissie is niet gereglementeerd; Wafir noemde in mei 2026 gangbare tarieven van 2 tot 3% van de prijs, en daarbovenop komt 20% btw (Wafir; CGI 2026).
• Verkopers betalen 20% vermogenswinstbelasting over de nettowinst, met een minimum van 3% van de verkoopprijs, ook als er geen winst is (CGI 2026, art. 73 en 144).

Hoeveel kost het om een huis in Marokko te kopen?

Ongeveer 7% van de prijs aan belastingen en kosten, en ongeveer 10% als u ook makelaarscommissie betaalt. Het registratierecht en het kadasterrecht liggen vast in het belastingwetboek en het tarief van het kadaster; het honorarium van notaris en makelaar wordt onderling afgesproken. Een schatting van 6 tot 8% klopt alleen als de makelaar er niet in zit.

De notaris int deze kosten bij de ondertekening, betaalt het registratierecht en dient de akte in. U wordt eigenaar zodra de verkoop op de eigendomstitel is ingeschreven, niet op het moment dat u tekent.

Wat de rekening hoger maakt:

• makelaarscommissie die u als koper betaalt, ongeveer 3 tot 3,6% van de prijs inclusief btw;
• onbebouwde grond, waarop 5% registratierecht geldt in plaats van 4%;
• elk deel van de prijs dat contant wordt betaald, waarop sinds 1 juli 2026 een extra 2% geldt;
• een hypotheek, waarvan de inschrijving een kadasterrecht van 0,5 tot 1,5% van de lening plus MAD 100 toevoegt (hypotheek voor buitenlanders).

Rekenvoorbeeld: de totale kosten van een villa van 500.000 euro

Voor een gebouwde villa van 500.000 euro (ongeveer MAD 5,4 miljoen bij de referentiekoers van Bank Al-Maghrib van MAD 10,8 tot 10,9 per euro in september 2026) ziet de rekening er zo uit:

• Registratierecht, 4%: 20.000 euro
• Kadaster, 1,5% plus MAD 100 voor de inschrijving en MAD 100 per eigendomscertificaat: ongeveer 7.520 euro
• Notaris, ongeveer 1% plus 20% btw: ongeveer 6.000 euro
• Zegels en kleine kosten, ongeveer 0,15% (ReaConsult): ongeveer 750 euro
• Subtotaal zonder makelaar: ongeveer 34.300 euro, of 6,9%
• Makelaarscommissie, als u die betaalt, tegen 2,5 tot 3% plus 20% btw (binnen de marge van 2 tot 3% die Wafir noemt): 15.000 tot 18.000 euro
• Totaal met makelaar: ongeveer 49.300 tot 52.300 euro, of ongeveer 10%

Reken dus op ongeveer 535.000 euro in totaal zonder makelaar en ongeveer 550.000 euro met makelaar. Dit zijn onze eigen berekeningen op basis van de bronnen hieronder. Rekent de notaris 0,5% of 1,5% in plaats van 1%, dan gaat het subtotaal ongeveer 3.000 euro omlaag of omhoog.

Registratierecht: 4%, en de nieuwe 2% op contante betalingen

Het registratierecht is de grootste post: 4% op elke gebouwde woning, inclusief grond tot vijf keer de bebouwde oppervlakte, en 5% op onbebouwde grond of op gebouwen die worden gekocht om te slopen (CGI 2026, art. 133).

Soms leest u over een verlaagd tarief van 3%. Dat geldt alleen voor de eerste verkoop van sociale en goedkope woningen (sociale woningen van 50 tot 80 m² met een prijs van MAD 250.000 of minder exclusief btw, en goedkope woningen van 50 tot 60 m² met een prijs van MAD 140.000 of minder) en voor de akte van adoul die het eigendom van niet-geregistreerd vastgoed vastlegt. Geen enkele villa komt daarvoor in aanmerking.

Vanaf 1 juli 2026 betaalt een verkoop boven MAD 300.000 (ongeveer 28.000 euro) een extra 2% als de akte niet vermeldt hoe en met welke referenties de prijs is betaald, of als de prijs niet is voldaan per gekruiste cheque, bankoverschrijving of een andere traceerbare betaalwijze die het wetboek noemt. Is alleen een deel contant betaald, dan geldt de 2% over dat deel (art. 133-III).

De oplossing is eenvoudig: betaal de hele prijs per bankoverschrijving en controleer of de akte elke betaling met de referenties vermeldt. Betaalt u met geld dat u via een Marokkaanse bank vanuit het buitenland overmaakt, dan behoudt u bovendien het recht om de verkoopopbrengst later terug naar huis te sturen (geld repatriëren).

Kadasterrecht, notaris en makelaar

Het kadaster (Conservation foncière, ANCFCC) rekent 1,5% van de prijs plus MAD 100 per woning, met een minimum van MAD 500, om de verkoop op de Titre Foncier in te schrijven; elk eigendomscertificaat kost MAD 100. Pas die inschrijving draagt het eigendom over en maakt het afdwingbaar tegenover derden.

De notaris rekent doorgaans ongeveer 1% van de prijs, plus 20% btw. Wij vonden geen officiële tarieflijst die van kracht is, dus vraag vooraf een schriftelijke offerte met alle belastingen en kosten.

Makelaarscommissie is niet gereglementeerd en onderhandelbaar. Leg het tarief, en wie het betaalt, schriftelijk vast vóór het voorlopig koopcontract. Sinds 16 juli 2026 moet dat contract (het compromis de vente) zelf een authentieke akte (acte authentique) zijn, opgesteld door een notaris of door adoul, op grond van wet 41-25, zoals Bladi meldt; een onderhands getekend compromis is niet langer geldig.

Koopt u nieuwbouw op plan, lees dan nieuwbouw op plan kopen voor de regels rond de aanbetaling en de garantie bij VEFA.

Welke belastingen betaalt u elk jaar als eigenaar?

Twee lokale belastingen, allebei berekend op een huurwaarde die een gemeentelijke commissie vaststelt, niet op de prijs die u hebt betaald (DGI, 2025):

• Taxe d'habitation (woonbelasting): 0% over de eerste MAD 5.000 huurwaarde, daarna 10% tot MAD 20.000, 20% tot MAD 40.000 en 30% daarboven. Nieuwe woningen die als hoofdverblijf dienen, zijn 5 jaar vrijgesteld.
• Taxe de services communaux (belasting voor gemeentelijke diensten): 10,5% in stedelijke gebieden en toeristische oorden, 6,5% in randgebieden, zonder vrijstelling voor nieuwbouw.
• Een hoofdverblijf, ook de woning van een MRE in Marokko, krijgt voor beide belastingen 75% korting op de huurwaarde.

Ter illustratie: een tweede woning in de stad met een huurwaarde van MAD 30.000 betaalt in totaal ongeveer MAD 6.650 per jaar. Huur wordt apart belast: ongemeubileerde verhuur na een aftrek van 40% tegen het tarief van 0 tot 37%. Onze gids over belasting op meerwaarde en huur behandelt huurinkomsten en belastingverdragen.

Wat betaalt u bij verkoop?

De verkoper betaalt 20% vermogenswinstbelasting over de nettowinst, met een minimum van 3% van de verkoopprijs, ook zonder winst, en doet binnen 30 dagen aangifte (CGI 2026, art. 73, 83 en 144). Een hoofdverblijf dat u minstens 5 jaar hebt bewoond, is vrijgesteld, maar over het deel van de prijs boven MAD 4 miljoen blijft 3% verschuldigd. Er is geen korting voor wie de woning lang in bezit heeft.

Of u het geld mee naar huis kunt nemen, hangt af van hoe u hebt betaald. Financierde u de aankoop met vreemde valuta via een Marokkaanse bank, dan kan de bank de verkoopopbrengst en de winst na betaling van de belasting naar het buitenland overmaken. De vaak herhaalde regel van MAD 2 miljoen per jaar na tien jaar gaat over huur en andere beleggingsinkomsten van buitenlanders die in Marokko wonen, niet over verkoopopbrengst (deviezenregels, IGOC 2026). Zie geld repatriëren.

Voordat u tekent: een checklist voor de kosten

• Vraag de notaris om een schriftelijke raming van alle belastingen en kosten voor uw aankoop.
• Leg de makelaarscommissie, en wie die betaalt, schriftelijk vast.
• Betaal per bankoverschrijving en controleer of de akte elke betaling met de referenties vermeldt.
• Vraag bewijs dat de lokale belastingen van de verkoper zijn betaald: de registratie-inspecteur houdt de akte vast tot dat zo is (CGI 2026, art. 138).
• Bewaar de afrekeningsbewijzen van uw bank bij de akte, zolang u eigenaar bent.

Elke woning op Villas of Morocco wordt vóór publicatie bij het kadaster gecontroleerd op een Titre Foncier en door een notaris bevestigd, dus de bedragen hierboven gelden voor een titel die u kunt laten inschrijven. Dit is algemene informatie, geen belastingadvies: laat de bedragen voor uw aankoop bevestigen door uw notaris of een belastingadviseur.

Bronnen

• Direction Générale des Impôts (copy hosted by Upsilon Consulting): Code Général des Impôts, édition 2026 (inclusief de Loi de finances 50-25)
• ANCFCC: Tarif des droits de conservation foncière
• Direction Générale des Impôts: Guide fiscal des Marocains résidant à l'étranger 2025
• Chambers and Partners: Real Estate 2025: Morocco (Gide Loyrette Nouel)
• Office des Changes: Instruction Générale des Opérations de Change 2026
• ReaConsult: Invest in Morocco Real Estate 2026: Complete Investor Guide
• Wafir: Investing in Rental Real Estate in Morocco 2026: Complete Guide by City
• Bladi.net: MRE : depuis le 16 juillet, votre vente immobilière au Maroc peut être nulle
• Bladi.net (Bank Al-Maghrib reference rates): Le dirham recule encore : 1 000 euros rapportent désormais 75 dirhams de plus