Belasting op meerwaarde en huurinkomsten in Marokko: wat eigenaars in 2026 betalen

In het kort

• Ongemeubileerde verhuur wordt na een forfaitaire aftrek van 40% belast tegen het progressieve tarief van 0 tot 37%, ook voor niet-ingezetenen (CGI 2026, art. 23, 64 en 73).
• Bedrijven en huurders onder het ondernemersregime houden 10% of 15% van de brutohuur in als voorschot; sinds 2025 kan de verhuurder in plaats daarvan kiezen voor een definitieve heffing van 20% (DGI).
• De bronheffing van 5% vanaf 1 juli 2026 geldt alleen voor huur aan bedrijven en verhuurders onder het ondernemersregime (Financiewet 50-25).
• Meerwaarde op vastgoed wordt belast tegen 20%, met een minimum van 3% van de verkoopprijs, ook zonder winst (CGI 2026, art. 73 en 144).
• Een hoofdverblijf van minstens 5 jaar (niet 6, zoals PwC nog vermeldt) is vrijgesteld, maar over het deel van de prijs boven MAD 4 miljoen is 3% verschuldigd (CGI 2026, art. 63 en 144).
• Vanaf 1 juli 2026 betalen verkopen boven MAD 300.000 een extra registratierecht van 2% over elk deel van de prijs dat contant is betaald (CGI 2026, art. 133-III).
• Marokko kent geen erfbelasting; schenkingen tussen bloedverwanten in rechte lijn (zoals ouders en kinderen), tussen echtgenoten of tussen broers en zussen kosten 1,5% registratierecht en geen vermogenswinstbelasting (CGI 2026).

Hoe worden huurinkomsten in Marokko belast?

Ongemeubileerde verhuur wordt na een forfaitaire aftrek van 40% (abattement) belast tegen het progressieve tarief, en niet-ingezetenen worden belast op inkomsten uit Marokkaanse bron, huur inbegrepen (art. 23, 64 en 73). Het tarief van 2026 op het netto-inkomen:

• Tot MAD 40.000: 0%
• MAD 40.001-60.000: 10%
• MAD 60.001-80.000: 20%
• MAD 80.001-100.000: 30%
• MAD 100.001-180.000: 34%
• Boven MAD 180.000: 37%

Bedrijven en particulieren onder het ondernemersregime die huren, houden 10% van de brutohuur in (15% vanaf MAD 120.000 per jaar; niets tot MAD 40.000). Dat is een voorschot op uw jaarlijkse belasting, niet de belasting zelf, al stelt PwC het nog altijd voor als een vaste belasting op de brutohuur.

Sinds 2025 kunnen verhuurders bij wie huur wordt ingehouden, in plaats daarvan kiezen voor een definitieve heffing van 20% op de brutohuur. Dat loont alleen als de huur anders in de schijven van 34% of 37% zou vallen, waar het tarief 20,4% of 22,2% van elke extra dirham wegneemt; met alleen huurinkomsten is dat boven ruwweg MAD 1,25 miljoen per jaar (onze berekening).

De bronheffing van 5% vanaf 1 juli 2026 geldt alleen voor huur aan bedrijven en verhuurders onder het ondernemersregime. Particuliere verhuurders doen elk jaar vóór 1 maart online aangifte. Laat u de woning gratis gebruiken door iemand anders dan uw bloedverwanten in rechte lijn (ouders, kinderen, grootouders, kleinkinderen), dan wordt u belast op de huurwaarde.

Gemeubileerde verhuur en vakantieverhuur worden anders belast

Huur geldt alleen als revenus fonciers (inkomsten uit onroerend goed) wanneer het geen beroepsinkomen is (art. 61-I). De belastingdienst behandelt gemeubileerde verhuur als beroepsinkomen, zonder de aftrek van 40%, volgens Upsilon Consulting (mei 2026), en de meeste vakantiewoningen worden gemeubileerd verhuurd.

Het wetboek heft ook btw op logies, tegen 10%, en op andere gemeubileerde verhuur, tegen 20% (art. 89 en 99); of dat een particuliere verhuurder raakt, is een vraag voor een adviseur. Zie onze gids over kortetermijnverhuur.

Hoeveel vermogenswinstbelasting betaalt u bij verkoop van een woning in Marokko?

De verkoper betaalt 20% van de nettowinst, met een minimum van 3% van de verkoopprijs, ook als er geen winst is (art. 73 en 144). De winst wordt zo berekend (art. 65):

• Neem de verkoopprijs, min de aantoonbare verkoopkosten.
• Trek de aankoopprijs af, plus de aankoopkosten (forfaitair 15% van de prijs, tenzij u meer aantoont), verbouwingen en hypotheekrente of de winstmarge bij islamitische financiering.
• Indexeer die kostprijs met de herwaarderingscoëfficiënt van de belastingdienst voor het jaar van aankoop.
• Bij geërfd vastgoed is de kostprijs de marktwaarde op de datum van overlijden.

De 20% komt pas boven het minimum uit als de winst meer dan 15% van de verkoopprijs bedraagt. Met prijzen die in 2025 0,6% stegen (Bank Al-Maghrib/ANCFCC), rekent u beter op die 3%, tenzij uw winst groot is.

De verkoper doet online aangifte en betaalt binnen 30 dagen na de verkoop (art. 83). De registratie-inspecteur houdt de akte vast tot de lokale belastingen zijn voldaan (art. 138). Daarna kan de opbrengst van een aankoop die met vreemde valuta is gefinancierd, naar huis worden overgemaakt.

Vanaf 1 juli 2026 betalen verkopen boven MAD 300.000 een extra registratierecht van 2% over elk deel van de prijs dat contant is betaald, of over de hele prijs als de akte geen traceerbare betaling vermeldt (art. 133-III). Zie de aankoopkosten.

Welke verkopen zijn vrijgesteld van vermogenswinstbelasting?

De vrijstellingen die voor particuliere eigenaars tellen, met hun grenzen (art. 63 en 144):

• Hoofdverblijf: vrijgesteld na minstens 5 jaar als uw hoofdverblijf, eenmaal per periode van 5 jaar, met maximaal een jaar om te verkopen nadat de woning leeg is komen te staan. Een verhuurde woning komt niet in aanmerking.
• Boven MAD 4 miljoen: ook een vrijgesteld hoofdverblijf betaalt 3% over het deel van de prijs boven MAD 4 miljoen.
• MRE: de woning die u in Marokko aanhoudt of gratis laat gebruiken door uw echtgenoot, ouders of kinderen, geldt als hoofdverblijf (kopen als MRE).
• Kleine verkopen: vrijgesteld als uw totale vastgoedverkopen in een kalenderjaar MAD 140.000 of minder bedragen.
• Schenkingen tussen bloedverwanten in rechte lijn (zoals ouders en kinderen), tussen echtgenoten of tussen broers en zussen.

Een vakantiewoning telt waarschijnlijk niet als hoofdverblijf, dus de meeste buitenlandse eigenaars rekenen beter op 20% of het minimum van 3%.

Rekenvoorbeelden (ter illustratie)

Een ongemeubileerd appartement verhuren

Uitgangspunten: niet-ingezeten eigenaar, particuliere huurder, geen ander Marokkaans inkomen, tarief van 2026.

• Huur van MAD 8.000 per maand (MAD 96.000 per jaar, ongeveer 8.900 euro): belastbaar MAD 57.600; belasting MAD 1.760, of 1,8% van de huur. De verouderde vaste 10% zou MAD 9.600 opleveren.
• Huur van MAD 20.000 per maand (MAD 240.000 per jaar): belastbaar MAD 144.000; belasting MAD 26.960, of 11,2% van de huur.

Een vakantieappartement verkopen

Uitgangspunten: gekocht in 2016 voor MAD 2.000.000 zonder bewaarde facturen, nooit hoofdverblijf, verkocht in 2026 voor MAD 2.600.000 (ongeveer 240.000 euro) met MAD 60.000 verkoopkosten. De nettoprijs van MAD 2.540.000, min een kostprijs van MAD 2.300.000 (prijs plus de forfaitaire 15%), laat vóór indexering een winst van MAD 240.000 over; 20% daarvan is MAD 48.000. Het minimum van 3%, MAD 78.000 (ongeveer 7.200 euro), is hoger, dus dat is de rekening bij een prijsstijging van 30%.

Jaarlijkse lokale belastingen: taxe d'habitation en taxe de services communaux

Twee lokale belastingen worden jaarlijks geheven op een huurwaarde die een gemeentelijke commissie vaststelt en die om de 5 jaar met 2% wordt herzien (DGI):

• Taxe d'habitation (TH, woonbelasting), op hoofdverblijven en tweede woningen: 0% over de eerste MAD 5.000 huurwaarde, daarna 10% tot MAD 20.000, 20% tot MAD 40.000 en 30% daarboven. Nieuwbouw die als hoofdverblijf dient, is 5 jaar vrijgesteld.
• Taxe de services communaux (TSC, belasting voor gemeentelijke diensten), op alle gebouwen: 10,5% in stedelijke gemeenten en toeristische oorden, 6,5% in randgebieden, zonder vrijstelling voor nieuwbouw.
• Een hoofdverblijf, ook de woning van een MRE in Marokko, krijgt voor beide belastingen 75% korting op de huurwaarde.

Ter illustratie: bij een veronderstelde huurwaarde van MAD 30.000 voor een tweede woning in de stad bedraagt de TH MAD 3.500 en de TSC MAD 3.150 per jaar. Meld een eigendomsoverdracht vóór 31 januari van het jaar daarop.

Erfenis, schenkingen en belastingverdragen

Marokko kent geen erfbelasting: overgang bij overlijden staat niet tussen de akten waarover registratierecht verschuldigd is (art. 127). Erfgenamen betalen wel kadasterrechten: MAD 100 per woning om de erfgenamen in te schrijven, MAD 500 per woning om de nalatenschap binnen 2 jaar na overlijden te verdelen, daarna 1,5% plus MAD 100 (ANCFCC).

Belastingverdragen laten Marokko het recht om Marokkaans vastgoed te belasten:

• Frankrijk (1970): huurinkomsten zijn alleen in Marokko belastbaar (art. 9), al mag Frankrijk ze meetellen om het tarief op uw overige inkomen te bepalen (art. 25); meerwaarden mogen in Marokko worden belast (art. 24).
• Verenigd Koninkrijk (1981, in werking sinds 1990): huur en meerwaarden mogen in Marokko worden belast (art. 6 en 13), en het VK verrekent de Marokkaanse belasting (art. 22).
• Nederland (1977): huur en meerwaarden mogen in Marokko worden belast (art. 6 en 14).
• Ook België en Spanje hebben een belastingverdrag met Marokko (PwC); die teksten hebben wij niet bestudeerd.

Dit is algemene informatie, geen belastingadvies: laat uw situatie bevestigen door een notaris of belastingadviseur die beide landen kent.

Bronnen

• Direction Générale des Impôts (copy hosted by Upsilon Consulting): Code Général des Impôts, édition 2026 (inclusief de Loi de finances 50-25)
• Direction Générale des Impôts: Guide fiscal des Marocains résidant à l'étranger 2025
• ANCFCC: Tarif des droits de conservation foncière
• impots.gouv.fr: Convention fiscale entre la France et le Maroc (1970)
• HM Revenue & Customs: Belastingverdrag Marokko-Verenigd Koninkrijk van 1981 (van kracht)
• wetten.overheid.nl: Belastingverdrag Nederland-Marokko (1977)
• Deloitte Avocats: Maroc : les principales mesures de la loi de finances pour 2026
• Upsilon Consulting: Revenus fonciers Maroc : imposition à l'IR
• PwC Worldwide Tax Summaries: Morocco: Foreign tax relief and tax treaties
• ReaConsult: Hériter d'un bien au Maroc vs en France : droits des MRE