Acheter sur plan au Maroc : les garanties de la VEFA expliquées

Points clés

• Le régime de la VEFA, inscrit dans le Dahir des obligations et contrats (DOC), est d'ordre public : une vente sur plan conclue hors de ce régime est nulle (art. 618-2 du DOC, modifié par la loi 107-12).
• Le contrat de réservation ne peut être signé qu'une fois le permis de construire délivré au promoteur, et l'avance est plafonnée à 5 % du prix (art. 618-3 ter et 618-3 quater du DOC).
• L'avance de réservation reste un mois sur un compte bancaire bloqué, ce mois constituant le délai de rétractation de l'acquéreur (art. 618-3 quater du DOC).
• Échéancier légal : 5 % à la réservation, 5 % au contrat préliminaire, 10 % au démarrage des travaux, 60 % en trois étapes de construction et 20 % à la remise des clés (art. 618-6 du DOC).
• L'acquéreur ne peut inscrire une prénotation sur le titre foncier qu'après avoir payé 50 % du prix (art. 618-10 du DOC).

Comment fonctionne la VEFA au Maroc ?

La VEFA (vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement) est le régime juridique de l'achat d'un logement avant sa construction. La loi 44-00 l'a introduite en 2002, et la loi 107-12, promulguée le 3 février 2016, l'a modifiée et complétée. Les règles figurent dans le Dahir des obligations et contrats (DOC), à partir de l'article 618-1.

Trois points comptent avant tout. Le régime est obligatoire : une vente sur plan conclue en dehors est nulle (art. 618-2). La propriété vous est transférée progressivement, au fil des paiements (art. 618-1), même si des juristes doutent que ce mécanisme fonctionne en pratique. Et le promoteur doit adosser vos versements à une garantie.

Un achat passe par trois documents au plus : un contrat de réservation, un contrat préliminaire de vente et l'acte de vente définitif à l'achèvement. ReaConsult, cabinet d'expertise de Casablanca, présente le contrat préliminaire comme un acte authentique établi par un notaire ou un adoul ; quel que soit le rédacteur, faites appel à un professionnel que vous avez choisi vous-même.

Contrat de réservation et avance : ce que la loi autorise

Un promoteur ne peut prendre de réservation qu'une fois titulaire du permis de construire (art. 618-3 ter), et il peut alors demander au plus 5 % du prix (art. 618-3 quater).

Cette avance est déposée sur un compte bancaire bloqué pendant un mois, qui correspond à votre délai de rétractation. Pendant ce mois, le promoteur ne peut pas utiliser les fonds et ses créanciers ne peuvent pas les saisir. Un promoteur qui réclame 10 %, 20 % ou 30 % pour réserver un lot, ou un paiement quelconque avant l'obtention du permis, sort du cadre légal.

Le contrat préliminaire de vente et la garantie du promoteur

Depuis 2016, le contrat préliminaire peut être signé dès la délivrance du permis de construire ; sous la loi de 2002, il fallait attendre que les fondations atteignent le niveau du rez-de-chaussée. À la signature, le promoteur doit produire :

• les plans architecturaux « ne varietur »
• les plans de béton armé
• le cahier des charges, qui décrit la consistance du projet et les délais d'achèvement
• la garantie

La garantie protège vos versements si le promoteur ne remplit pas ses obligations. La loi évoque une garantie d'achèvement ou de remboursement des sommes versées, une assurance, ou une caution bancaire ou similaire. Elle doit être mentionnée dans le contrat préliminaire et n'est levée qu'à l'inscription de la vente définitive à la Conservation foncière (art. 618-3 bis et 618-9). Sa forme exacte est fixée par décret, texte que nous n'avons pas examiné.

En pratique, demandez la référence de la garantie et le nom de la banque émettrice, puis faites confirmer par cette banque qu'elle couvre bien votre lot.

Échéancier de paiement d'un achat sur plan au Maroc

Les paiements suivent le chantier, pas le calendrier. L'article 618-6 fixe l'échéancier suivant :

• 5 % au contrat de réservation
• 5 % au contrat préliminaire, ou 10 % en l'absence de réservation
• 10 % au démarrage des travaux
• 60 % en trois tranches convenues entre les parties, exigibles à l'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée, à l'achèvement du gros œuvre, puis à l'obtention du permis d'habiter ou du certificat de conformité
• 20 % à la remise des clés, avec le contrat définitif

Deux conséquences en découlent. Vous conservez 20 % jusqu'à ce que le logement existe et dispose de ses autorisations. Et vous ne pouvez inscrire une prénotation de votre droit sur le titre foncier du projet qu'après avoir payé 50 % (art. 618-10) ; lors de l'éclatement du titre, l'inscription est reportée sur votre lot. Avant ce seuil, la garantie reste votre principale protection.

Réglez chaque échéance en devises via un compte en dirhams convertibles, afin de conserver le droit de rapatrier le produit d'une revente (voir rapatriement des fonds).

Que se passe-t-il si le promoteur est en retard ou défaillant ?

Si l'une des parties est défaillante, l'autre peut demander l'exécution forcée de la vente ou la résolution avec indemnité. Selon la loi 107-12, cette indemnité est un pourcentage des sommes versées qui augmente avec l'avancement, jusqu'à 20 %. Les synthèses divergent : le blog juridique juristconseil cite 15 % à l'achèvement du gros œuvre et 20 % à l'achèvement des finitions, Adamas Avocats 20 % à l'obtention du permis d'habiter.

Pour les retards, la loi initiale de 2002 (art. 618-12) prévoyait une indemnité de 1 % par mois de la somme due, plafonnée à 10 % par an, à la charge du promoteur en retard comme de l'acquéreur en retard de paiement (CMS Bureau Francis Lefebvre, 2004). Nous n'avons pas pu confirmer que la loi 107-12 a conservé cette règle telle quelle : lisez la clause de retard de votre contrat et demandez le texte en vigueur à votre notaire avant de signer.

Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil juridique. Faites relire chaque document par un notaire indépendant avant tout paiement.

Signaux d'alerte : quand un promoteur contourne la VEFA

La VEFA limite ce qu'un promoteur peut encaisser avant de construire, et beaucoup l'ont contournée. En 2017, le cabinet Adamas Avocats observait qu'en dehors des promoteurs les plus structurés, personne n'appliquait la loi de 2002 : les vendeurs recouraient à des promesses de vente ou à des contrats de réservation, certains encaissant directement des avances pour financer les travaux. L'hebdomadaire économique FNH relevait en mars 2023 que le régime peinait toujours à s'imposer.

Un contrat hors VEFA, c'est une avance non plafonnée, ni compte bloqué, ni garantie, ni prénotation. Le régime étant d'ordre public, un tel contrat peut être contesté, mais un procès remplace mal une garantie vérifiable avant de payer. Sur Villas of Morocco, les annonces sur plan ne sont publiées qu'une fois la garantie VEFA confirmée. Renoncez, ou suspendez tout paiement, si vous constatez :

• une avance supérieure à 5 %, ou un paiement demandé avant le permis de construire
• une avance de réservation versée directement au promoteur plutôt que sur un compte bloqué
• aucune référence de garantie, ou une garantie que la banque citée ne peut pas confirmer
• un échéancier fondé sur des dates plutôt que sur les étapes du chantier, ou moins de 20 % conservés jusqu'à la remise des clés
• une promesse de vente présentée comme seul document, sans contrat préliminaire prévu
• aucun numéro de titre foncier pour le projet, ou un titre au nom d'un tiers ou grevé de charges (voir Titre Foncier ou Melkia)
• un argumentaire commercial fondé sur une revente avec plus-value avant 2030

Pourquoi le risque de l'achat sur plan pèse plus lourd avant 2030

De nombreux programmes sont lancés sur l'argument de la Coupe du monde 2030, et l'offre s'accumule. Les crédits aux promoteurs immobiliers ont progressé de 10,8 % sur un an à fin juillet 2026, contre 2,6 % pour les crédits à l'habitat (données Bank Al-Maghrib, via Boursenews), et la ministre du Tourisme a annoncé 60 000 lits hôteliers supplémentaires d'ici 2030 (FNH).

Les précédents pays hôtes illustrent le risque. Au Qatar, après le tournoi de 2022, Knight Frank a relevé des baisses trimestrielles de loyers de 23 % à Lusail Waterfront et de 18 % à Fox Hills, et un recul de 36 % des transactions sur 12 mois, sur fond de suroffre. Un logement livrable en 2029 ou 2030 peut aussi arriver après l'événement qui sert à justifier son prix (voir la Coupe du monde et les prix immobiliers).

L'indice officiel des prix ne permet pas de juger les prix de lancement : construit à partir de ventes répétées, il n'intègre les premières ventes de logements neufs qu'à leur revente. Il a progressé de 0,7 % sur un an au T2 2026. Avant de signer, comparez le prix au m² sur plan avec celui des reventes de biens achevés à proximité.

Sources

• Adamas Avocats: La VEFA au Maroc : son nouveau régime résultant de la Loi n°107-12 (mars 2017)
• Ministère de l'Aménagement du territoire national, de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Politique de la ville: Loi n° 107-12 promulguée par le Dahir n° 1-16-05
• Blog de Droit Marocain (juristconseil): La loi n° 107-12 relative à la VEFA est publiée dans l'édition française du B.O
• CMS Bureau Francis Lefebvre: Newsletter Maroc n° 4 (janvier 2004)
• ReaConsult: Contrat de réservation VEFA au Maroc : clauses et restitution
• FNH: Immobilier : boudée par les promoteurs, la VEFA n'arrive pas à s'imposer
• Boursenews: Crédit bancaire : encours de 1.286 milliards de dirhams en juillet 2026
• FNH: Tourisme : le Maroc prévoit 60.000 lits hôteliers supplémentaires d'ici au Mondial 2030
• Middle East Construction News (données Knight Frank): Les marchés résidentiel et de bureaux au Qatar sous pression
• Bank Al-Maghrib / ANCFCC: Indice des prix des actifs immobiliers, 2ème trimestre 2026 (n° 67)