Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Maroc ?

Points clés

• Hors terres agricoles et quelques secteurs réglementés, les étrangers peuvent en général acheter un bien au Maroc sans limite, en direct ou par une société (Chambers Real Estate 2025).
• Un dahir de 1975 réserve les terres agricoles hors périmètres urbains aux personnes physiques et morales marocaines ; la loi 62-19 de 2021 les a ouvertes à certaines sociétés pour des projets agricoles (Chambers Real Estate 2025).
• La propriété ne donne aucun droit de vivre au Maroc : la loi 02-03 ne prévoit aucun motif immobilier ou d'investissement pour une carte de séjour (loi 02-03, art. 5 à 17).
• Depuis le 1er janvier 2026, les banques peuvent prêter en dirhams aux étrangers non résidents jusqu'à 80 % du prix d'un bien, le solde étant réglé en devises (Office des Changes, IGOC 2026, art. 202).
• Depuis le 1er juin 2026, les procurations pour acheter, vendre ou hypothéquer un bien doivent être inscrites dans un registre national électronique auprès des tribunaux de première instance (Hespress).
• Depuis le 16 juillet 2026, les promesses de vente et procurations spéciales immobilières doivent être des actes authentiques, à peine de nullité (loi 41-25, selon Bladi).

Un étranger peut-il être propriétaire au Maroc ?

Oui, en pleine propriété. Un étranger peut acheter une villa, un riad, un appartement ou un terrain et l'inscrire à son nom, avec un titre complet. Selon le guide immobilier 2025 de Chambers, les investisseurs étrangers n'ont en général aucune limite, hors terres agricoles et certains secteurs réglementés. Il n'existe ni quota ni zone réservée aux étrangers.

Le titre est le même que celui d'un Marocain. Ce qui diffère : les terres agricoles, les règles de financement qui décident de ce que vous pourrez transférer à l'étranger, et les conditions des crédits marocains.

La propriété n'ouvre pas droit au séjour : la loi 02-03 ne prévoit aucun motif immobilier pour une carte de séjour, et les propriétaires suivent les règles des autres étrangers (séjour de 90 jours, carte mention visiteur ; voir titre de séjour).

Un étranger peut-il acheter un terrain agricole au Maroc ?

En général non, hors des périmètres urbains, et la règle date des années 1970. Un dahir du 2 mars 1973 a transféré à l'État les terres agricoles des étrangers, et un dahir du 23 avril 1975 réserve l'achat de terres agricoles hors périmètres urbains aux personnes physiques et morales marocaines (Bladi ; Chambers, 2025).

La loi 62-19 de 2021 a assoupli la règle sans la créer : selon Chambers, elle permet à certaines sociétés, quelle que soit la part de capital étranger, d'acheter ces terres pour des projets agricoles, avec une autorisation régionale. Elle vise les investisseurs agricoles, pas les acheteurs de maison.

Pour un projet non agricole, l'étranger a besoin d'une attestation de vocation non agricole (VNA, souvent écrite AVNA). Ce n'est pas un changement de zonage : elle certifie que le terrain peut servir à un investissement non agricole documenté. Une circulaire ministérielle conjointe d'avril 2022 la refuse dans les zones agricoles à fort potentiel, les périmètres irrigués et les secteurs de remembrement, et la rend automatique dans les lotissements et groupes d'habitations autorisés (Hespress).

Avant d'acheter une parcelle en bordure de ville, demandez à l'agence urbaine sa note de renseignement sur les usages autorisés.

Pourquoi le titre compte plus que votre nationalité

La vraie ligne de partage sépare biens titrés et non titrés. Le titre foncier établi à l'immatriculation est « définitif et inattaquable » selon le dahir de 1913 sur l'immatriculation foncière (art. 62), et seul un bien immatriculé, ou en cours d'immatriculation, peut être hypothéqué (loi 39-08, art. 165).

Il est donc très difficile à contester, mais pas intouchable : une inscription ultérieure obtenue par fraude, comme une vente sur procuration falsifiée, peut être attaquée pendant quatre ans (loi 39-08, art. 2).

Un bien en melkia, non immatriculé et détenu sur actes adoulaires, est plus risqué : rien à la Conservation foncière n'indique son propriétaire, et des cohéritiers peuvent racheter une part vendue à un tiers. Nous n'avons trouvé aucune loi qui en interdise l'achat aux étrangers, mais les notaires conseillent en général d'attendre son immatriculation (voir titre foncier ou melkia). Chaque bien publié sur Villas of Morocco a un titre foncier vérifié à la Conservation foncière et confirmé par un notaire avant sa mise en ligne.

Comment se déroule un achat immobilier au Maroc ?

Tout transfert de propriété se fait par acte authentique, en pratique devant un notaire ou des adouls (loi 39-08, modifiée en juillet 2026, selon Bladi). Les étapes habituelles d'une revente de bien titré :

• Vérification du titre : le notaire obtient de la Conservation foncière locale un certificat indiquant propriétaire, superficie et charges (100 DH, ANCFCC).
• Avant-contrat : depuis le 16 juillet 2026, le compromis doit lui-même être un acte authentique, à peine de nullité (loi 41-25, selon Bladi et La Vie Éco). Un agent cité par Le Matin situe l'acompte habituel à 10 % ; sur plan, l'avance de réservation est plafonnée à 5 %.
• Séquestre : les notaires déposent les fonds reçus à la Caisse de Dépôt et de Gestion, règle appliquée depuis juillet 2015 (Le360).
• Acte définitif : le notaire paie les droits d'enregistrement dans les 30 jours (CGI 2026) et dépose l'acte à la Conservation foncière dans les trois mois (dahir de 1913, art. 65 bis). La propriété ne passe qu'à l'inscription de la vente sur le titre (art. 66-67).

Aucune loi ne fixe de délai global. Comptez souvent quatre à douze semaines pour une revente titrée ; la mainlevée d'une hypothèque, la déclaration de plus-value du vendeur ou des impôts locaux impayés (CGI, art. 138) peuvent l'allonger.

Combien coûte l'achat, et peut-on obtenir un crédit ?

Environ 7 % du prix en taxes et frais : 4 % de droits d'enregistrement sur un bien bâti (5 % sur un terrain nu), 1,5 % de droits de conservation foncière plus 100 DH, et des honoraires de notaire d'environ 1 % plus 20 % de TVA, sans barème officiel publié. Une commission d'agence de 2,5 à 3 % plus TVA à la charge de l'acheteur porte le total à environ 10 % (voir coûts et taxes à l'achat).

Pour les actes établis depuis le 1er juillet 2026, une vente de plus de 300 000 DH paie un droit supplémentaire de 2 % sur la part du prix réglée en espèces, ou sur tout le prix si l'acte ne précise pas le mode de paiement (CGI, art. 133-III).

Depuis le 1er janvier 2026, l'instruction des changes permet aux banques marocaines de prêter en dirhams aux étrangers non résidents jusqu'à 80 % du prix (IGOC 2026, art. 202). Le solde doit être payé en devises, l'emprunteur atteste sur l'honneur ne posséder aucun logement au Maroc, et le prêt est versé sur un compte spécial non transférable à l'étranger. Les conditions varient selon les banques (voir crédit pour non-résidents).

Comment financer l'achat pour pouvoir rapatrier les fonds plus tard

Payez en devises depuis l'étranger et gardez les justificatifs de règlement de la banque. Un financement en devises ou en dirhams convertibles garantit le transfert à l'étranger des revenus locatifs, du produit de cession, plus-value comprise, et de celui d'une succession (IGOC 2026, art. 171 et 173). Les étrangers non résidents peuvent transférer leurs loyers quel que soit le financement (art. 161).

Le compte en dirhams convertibles est pratique, pas obligatoire : un virement de l'étranger converti par la banque marocaine compte aussi (art. 11). L'acheteur ne dépose aucune déclaration de change ; les banques rendent compte elles-mêmes à l'Office des Changes. À la revente, votre banque transfère les fonds sur présentation de ce justificatif (art. 12), des actes et de la preuve du paiement de l'impôt (art. 174 et 177).

Si vous empruntez en dirhams, le transfert à la revente se limite à votre apport en devises, au capital remboursé en devises ou depuis un compte convertible, et à la plus-value. Voir rapatriement des fonds.

Peut-on acheter un bien au Maroc depuis l'étranger ?

Oui, par procuration, mais les règles se sont durcies en 2017 puis 2026. Depuis la loi 69-16 de 2017, une procuration sous seing privé avec signature légalisée ne suffit plus pour transférer des droits immobiliers, selon le site lesmre.com. Depuis le 16 juillet 2026, la loi 41-25 exige que les procurations spéciales soient des actes authentiques, sans alternative rédigée par un avocat (Bladi), et depuis le 1er juin 2026, elles doivent être inscrites dans un registre national auprès des tribunaux de première instance (Hespress).

En pratique, signez devant un notaire de votre pays (puis apostille et traduction assermentée en arabe), ou devant un notaire marocain ou des adouls ; faites d'abord valider la forme par votre notaire.

Limitez la procuration : un bien, une opération, une personne de confiance. Les procurations falsifiées sont un moyen connu de spoliation immobilière, que le registre vise à freiner (Hespress).

Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique : faites confirmer votre situation par un notaire indépendant.

Sources

• Chambers and Partners: Real Estate 2025: Morocco, Law and Practice (Gide Loyrette Nouel)
• FAOLEX (FAO): Recueil des textes relatifs au régime de l'immatriculation foncière (dahir du 12 août 1913, modifié par la loi 14-07)
• FAOLEX (FAO): Loi n° 39-08 relative au Code des droits réels
• Office des Changes: Instruction Générale des Opérations de Change 2026
• Hespress FR: Agriculture : circulaire ministérielle conjointe sur la délivrance de l'AVNA
• Bladi: Le Maroc protège le foncier contre les étrangers
• Bladi: MRE : depuis le 16 juillet, votre vente immobilière au Maroc peut être nulle
• Hespress FR: Immobilier : le registre national des procurations entre en vigueur
• Bulletin officiel (copie hébergée par le ministère des Affaires étrangères de Thaïlande): Loi n° 02-03 relative à l'entrée et au séjour des étrangers au Royaume du Maroc
• Direction Générale des Impôts (copie hébergée par Upsilon Consulting): Code Général des Impôts, édition 2026