Combien coûte l'achat d'un bien immobilier au Maroc en 2026 ?

Acheter un logement au Maroc coûte environ 7 % du prix en taxes et frais : 4 % de droits d'enregistrement, 1,5 % de droits de conservation foncière et environ 1 % d'honoraires de notaire, plus la TVA. Si vous payez aussi une commission d'agence de 2,5 à 3 % plus TVA, prévoyez environ 10 %. Pour une villa de 500 000 euros, comptez environ 535 000 euros tout compris sans agence, et 550 000 euros avec.

Mis à jour le 5 octobre 2026

Points clés

Les droits d'enregistrement sur un logement construit sont de 4 % du prix, terrain compris dans la limite de cinq fois la superficie couverte ; un terrain nu paie 5 % (CGI 2026, art. 133).
Les droits de conservation foncière sont de 1,5 % du prix plus un droit fixe de 100 DH par bien, avec un minimum de 500 DH (tarif de l'ANCFCC, décret 2-16-375).
Les honoraires du notaire tournent en général autour de 1 % du prix, le plus souvent à la charge de l'acheteur, plus 20 % de TVA (Chambers Real Estate 2025 ; CGI 2026).
Depuis le 1er juillet 2026, les ventes de plus de 300 000 DH paient un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % sur la part du prix réglée en espèces, ou sur la totalité du prix si l'acte ne précise pas comment il a été payé (CGI 2026, art. 133-III).
La commission d'agence n'est pas réglementée ; Wafir situait les honoraires courants entre 2 et 3 % du prix en mai 2026, TVA de 20 % en sus (Wafir ; CGI 2026).
Le vendeur paie l'impôt sur le profit foncier : 20 % de la plus-value nette, avec un minimum de 3 % du prix de vente même sans plus-value (CGI 2026, art. 73 et 144).

Combien coûte un achat immobilier au Maroc ?

Environ 7 % du prix en taxes et frais, et environ 10 % avec une commission d'agence à votre charge. Les droits d'enregistrement et de conservation foncière sont fixés par le code des impôts et le tarif de l'ANCFCC ; les honoraires du notaire et de l'agent se négocient. Une estimation de 6 à 8 % ne vaut que hors agence.

Le notaire encaisse ces sommes à la signature, acquitte les droits d'enregistrement et dépose l'acte. Vous devenez propriétaire à l'inscription de la vente sur le Titre Foncier, pas en signant.

Ce qui alourdit la facture :

une commission d'agence à votre charge : environ 3 à 3,6 % du prix TVA comprise ;
un terrain nu, qui paie 5 % de droits au lieu de 4 % ;
toute partie du prix réglée en espèces, qui paie 2 % de plus depuis le 1er juillet 2026 ;
un crédit, dont l'hypothèque ajoute des droits de conservation foncière de 0,5 à 1,5 % du prêt plus 100 DH (crédit immobilier pour étrangers).

Exemple chiffré : le coût total d'une villa à 500 000 euros

Pour une villa construite à 500 000 euros (environ 5,4 millions de DH au cours de référence de Bank Al-Maghrib, de 10,8 à 10,9 DH l'euro en septembre 2026), voici la facture :

Droits d'enregistrement, 4 % : 20 000 euros
Conservation foncière, 1,5 % plus 100 DH pour l'inscription et 100 DH par certificat de propriété : environ 7 520 euros
Notaire, environ 1 % plus 20 % de TVA : environ 6 000 euros
Timbres et frais divers, environ 0,15 % (ReaConsult) : environ 750 euros
Sous-total sans agence : environ 34 300 euros, soit 6,9 %
Commission d'agence à votre charge, 2,5 à 3 % plus 20 % de TVA (dans la fourchette de 2 à 3 % relevée par Wafir) : 15 000 à 18 000 euros
Total avec agence : environ 49 300 à 52 300 euros, soit environ 10 %

Prévoyez donc environ 535 000 euros tout compris sans agence, et 550 000 euros avec. Ce sont nos calculs, d'après les sources citées plus bas. Un notaire à 0,5 % ou 1,5 % au lieu de 1 % déplace le sous-total d'environ 3 000 euros, à la hausse ou à la baisse.

Droits d'enregistrement : 4 %, et les nouveaux 2 % sur les espèces

Les droits d'enregistrement forment la plus grosse ligne : 4 % pour tout bien construit, terrain compris dans la limite de cinq fois la superficie couverte, et 5 % pour un terrain nu ou un bâtiment à démolir (CGI 2026, art. 133).

Vous lirez peut-être qu'un taux réduit de 3 % existe. Il ne vise que la première vente de logements sociaux et de logements à faible valeur immobilière (logements sociaux de 50 à 80 m² vendus 250 000 DH au plus hors TVA, et logements à faible valeur immobilière de 50 à 60 m² vendus 140 000 DH au plus) et l'acte adoulaire qui établit la propriété d'un bien non titré. Aucune villa n'y a droit.

Depuis le 1er juillet 2026, une vente de plus de 300 000 DH (environ 28 000 euros) paie un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % si l'acte ne mentionne pas les modalités et références du règlement, ou si le prix n'a pas été payé par chèque barré, virement ou autre moyen traçable prévu par le code. Si une partie seulement a été réglée en espèces, les 2 % ne s'appliquent qu'à elle (art. 133-III).

La parade est simple : réglez la totalité du prix par virement bancaire et vérifiez que l'acte mentionne chaque paiement et ses références. Payer avec des fonds envoyés de l'étranger via une banque marocaine préserve en outre votre droit de transférer plus tard le produit de la vente (rapatriement des fonds).

Conservation foncière, notaire et agence : ce que coûtent les intervenants

La Conservation foncière (ANCFCC) perçoit 1,5 % du prix plus 100 DH par bien, avec un minimum de 500 DH, pour inscrire la vente sur le Titre Foncier ; chaque certificat de propriété coûte 100 DH. C'est cette inscription qui transfère la propriété et la rend opposable aux tiers.

Le notaire facture en général autour de 1 % du prix, plus 20 % de TVA. Nous n'avons trouvé aucun barème officiel en vigueur : demandez un devis écrit de tous les droits et frais avant de vous engager.

La commission d'agence n'est pas réglementée et se négocie. Fixez par écrit son taux, et qui la paie, avant la promesse de vente. Depuis le 16 juillet 2026, cette promesse (le compromis) doit elle-même être un acte authentique, dressé par un notaire ou par des adouls, en vertu de la loi 41-25 selon Bladi : un compromis sous seing privé n'est plus valable.

Pour un achat sur plan, les règles d'avance et de garantie figurent dans notre guide de l'achat en VEFA.

Quels impôts payez-vous chaque année en tant que propriétaire ?

Deux taxes locales, calculées sur une valeur locative fixée par une commission communale, et non sur le prix payé (DGI, 2025) :

Taxe d'habitation : 0 % sur les 5 000 premiers DH de valeur locative, puis 10 % jusqu'à 20 000 DH, 20 % jusqu'à 40 000 DH et 30 % au-delà. Le neuf occupé en habitation principale est exonéré pendant 5 ans.
Taxe de services communaux : 10,5 % dans les communes urbaines et les stations, 6,5 % en zone périphérique, sans exonération pour le neuf.
L'habitation principale, y compris le logement d'un MRE au Maroc, bénéficie d'un abattement de 75 % sur la valeur locative pour les deux taxes.

Exemple : une résidence secondaire en ville d'une valeur locative de 30 000 DH paie environ 6 650 DH par an au total. Les loyers sont imposés à part : la location non meublée au barème de 0 à 37 %, après un abattement de 40 %. Notre guide de la fiscalité immobilière traite des revenus locatifs et des conventions fiscales.

Que payez-vous à la revente ?

Le vendeur paie l'impôt sur le profit foncier, soit 20 % de la plus-value nette, avec un minimum de 3 % du prix de vente même sans plus-value, et le déclare dans les 30 jours (CGI 2026, art. 73, 83 et 144). L'habitation principale occupée au moins 5 ans est exonérée, mais 3 % restent dus sur la part du prix qui dépasse 4 millions de DH. Pas d'abattement pour durée de détention.

Le rapatriement dépend de la façon dont vous avez payé. Si vous avez financé l'achat en devises par une banque marocaine, la banque peut transférer à l'étranger le produit de la vente et la plus-value une fois l'impôt payé. La règle souvent citée des 2 millions de DH par an après dix ans vise les loyers et autres revenus d'investissement des étrangers résidant au Maroc, pas le produit d'une vente (IGOC 2026). Voir rapatriement des fonds.

Avant de signer : la liste de contrôle des frais

Demandez au notaire une estimation écrite de tous les droits et frais de votre achat.
Fixez par écrit la commission d'agence, et qui la paie.
Payez par virement bancaire, et vérifiez que l'acte mentionne chaque paiement et ses références.
Demandez la preuve que les impôts locaux du vendeur sont réglés : l'inspecteur de l'enregistrement retient l'acte jusqu'à leur paiement (CGI 2026, art. 138).
Conservez les justificatifs de règlement de votre banque avec l'acte aussi longtemps que vous êtes propriétaire.

Chaque bien publié sur Villas of Morocco est vérifié à la Conservation foncière (Titre Foncier) et confirmé par un notaire avant sa mise en ligne : les chiffres ci-dessus s'appliquent donc à un titre que vous pourrez faire inscrire. Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal : faites confirmer les montants de votre achat par votre notaire ou un conseiller fiscal.

Sources

Questions fréquentes

Combien coûtent les frais d'achat d'un bien immobilier au Maroc ?

Environ 7 % du prix en taxes et frais, ou environ 10 % si vous payez aussi une commission d'agence. Principaux postes : droits d'enregistrement de 4 %, droits de conservation foncière de 1,5 % et honoraires du notaire d'environ 1 % plus 20 % de TVA. Pour une villa de 500 000 euros, cela fait environ 34 000 euros sans agence, et 49 000 à 52 000 euros avec une commission de 2,5 à 3 % plus TVA à votre charge.

Qui paie la commission de l'agence immobilière au Maroc ?

Cela se négocie. Le Maroc ne réglemente pas la commission d'agence : son taux, et le fait qu'elle soit payée par l'acheteur, par le vendeur ou par les deux, se décident vente par vente. Wafir situait les honoraires courants entre 2 et 3 % du prix en mai 2026, TVA de 20 % en sus. Faites fixer par écrit le taux et la partie qui le paie avant de signer la promesse de vente.

Existe-t-il une taxe de 2 % sur les paiements en espèces lors d'un achat immobilier au Maroc ?

Oui, depuis le 1er juillet 2026. Une vente de plus de 300 000 DH paie un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % sur la part du prix réglée en espèces, et sur la totalité du prix si l'acte ne précise pas les modalités et les références du paiement. Pour l'éviter, réglez l'intégralité du prix par virement bancaire et demandez au notaire de le mentionner dans l'acte.

Les étrangers paient-ils plus d'impôts sur l'immobilier au Maroc ?

Non. Le code des impôts 2026 fixe les droits d'enregistrement selon le type de bien et le mode de paiement du prix, pas selon la nationalité de l'acheteur, et le tarif de la Conservation foncière ne distingue pas non plus. Pour un étranger, la différence tient à la devise : payer avec des fonds venus de l'étranger par une banque marocaine préserve le droit de transférer plus tard le produit de la vente.

Quels sont les impôts annuels sur un bien immobilier au Maroc ?

Deux taxes locales, calculées sur une valeur locative fixée par une commission communale. La taxe d'habitation va de 0 à 30 % de cette valeur, avec une exonération de cinq ans pour une habitation principale neuve, et la taxe de services communaux est de 10,5 % en zone urbaine. L'habitation principale bénéficie d'un abattement de 75 %. Pour une résidence secondaire en ville d'une valeur locative de 30 000 DH, le total avoisine 6 650 DH par an.

Une villa peut-elle bénéficier des droits d'enregistrement réduits à 3 % ?

Non. Le taux de 3 % ne s'applique qu'à la première vente de logements sociaux et de logements à faible valeur immobilière, c'est-à-dire des logements sociaux de 50 à 80 m² vendus 250 000 DH au plus hors TVA et des logements à faible valeur immobilière de 50 à 60 m² vendus 140 000 DH au plus, ainsi qu'aux actes adoulaires établissant la propriété d'un bien non titré. Une villa construite paie 4 %, un terrain nu 5 %. Ce qu'un acheteur de villa peut éviter, c'est le supplément de 2 % sur les paiements en espèces.

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