Plus-value immobilière et revenus locatifs au Maroc : ce que paient les propriétaires en 2026

Au Maroc, le profit foncier tiré d'une vente est imposé à 20 % du gain net, avec une cotisation minimale de 3 % du prix de vente, due même sans plus-value. Les loyers non meublés sont imposés au barème progressif après un abattement forfaitaire de 40 %, pour les non-résidents comme pour les résidents. Ce guide suit le Code général des impôts (CGI) 2026, pas les anciennes règles que répètent encore bien des synthèses en anglais.

Mis à jour le 5 octobre 2026

Points clés

Les loyers non meublés sont imposés au barème progressif de 0 à 37 % après un abattement forfaitaire de 40 %, pour les non-résidents comme pour les résidents (CGI 2026, art. 23, 64 et 73).
Les locataires sociétés ou relevant d'un régime professionnel opèrent une retenue à la source de 10 % ou 15 % du loyer brut, à titre d'acompte ; depuis 2025, le bailleur peut opter pour un taux libératoire de 20 % sur ces loyers (DGI).
La retenue de 5 % sur les loyers en vigueur depuis le 1er juillet 2026 ne vise que les loyers versés aux sociétés et aux bailleurs relevant d'un régime professionnel (loi de finances 50-25).
Le profit foncier est imposé à 20 %, avec une cotisation minimale de 3 % du prix de vente même sans plus-value (CGI 2026, art. 73 et 144).
L'habitation principale occupée au moins 5 ans (et non 6, comme l'écrit encore PwC) est exonérée, mais 3 % restent dus sur la part du prix au-delà de 4 millions de DH (CGI 2026, art. 63 et 144).
Depuis le 1er juillet 2026, les ventes de plus de 300 000 DH paient un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % sur la part du prix réglée en espèces (CGI 2026, art. 133-III).
Pas de droits de succession au Maroc ; une donation entre ascendants et descendants (parents et enfants, par exemple), entre époux ou entre frères et sœurs paie 1,5 % de droits d'enregistrement, sans impôt sur le profit foncier (CGI 2026).

Comment les revenus locatifs sont-ils imposés au Maroc ?

Les loyers non meublés (revenus fonciers) sont imposés au barème progressif après un abattement de 40 %, et les non-résidents sont imposables sur leurs revenus de source marocaine, loyers compris (art. 23, 64 et 73). Le barème 2026 sur le revenu net :

Jusqu'à 40 000 DH : 0 %
De 40 001 à 60 000 DH : 10 %
De 60 001 à 80 000 DH : 20 %
De 80 001 à 100 000 DH : 30 %
De 100 001 à 180 000 DH : 34 %
Au-delà de 180 000 DH : 37 %

Un locataire société, ou personne physique relevant d'un régime professionnel, retient à la source 10 % du loyer brut (15 % à partir de 120 000 DH par an ; rien jusqu'à 40 000 DH). C'est un acompte imputé sur votre impôt annuel, pas l'impôt lui-même, même si PwC le présente encore comme un impôt forfaitaire sur le loyer brut.

Depuis 2025, le bailleur soumis à cette retenue peut opter pour un taux libératoire de 20 % du loyer brut. L'option ne devient intéressante que dans les tranches à 34 % ou 37 %, où le barème prélève 20,4 % ou 22,2 % de chaque dirham supplémentaire ; pour des loyers seuls, au-delà d'environ 1,25 million de DH par an (notre calcul).

La retenue de 5 % du 1er juillet 2026 ne vise que les loyers versés aux sociétés et aux bailleurs relevant d'un régime professionnel. Le bailleur particulier déclare en ligne avant le 1er mars de chaque année. Un logement prêté gratuitement à d'autres personnes que vos ascendants ou descendants (parents, enfants, grands-parents, petits-enfants) est imposé sur sa valeur locative.

Location meublée et saisonnière : une fiscalité à part

Les loyers ne sont des revenus fonciers que s'ils ne constituent pas un revenu professionnel (art. 61-I). Selon Upsilon Consulting (mai 2026), l'administration fiscale traite la location meublée comme un revenu professionnel, sans abattement de 40 %, et la plupart des locations saisonnières sont meublées.

Le code soumet aussi à la TVA l'hébergement, à 10 %, et les autres locations meublées, à 20 % (art. 89 et 99) ; reste à savoir, avec un conseiller, si cela vise un hôte particulier. Voir notre guide de la location courte durée.

Quel est l'impôt sur la plus-value immobilière au Maroc ?

Le vendeur paie 20 % du profit foncier net, avec une cotisation minimale de 3 % du prix de vente même sans plus-value (art. 73 et 144). Cet impôt, encore souvent appelé taxe sur les profits immobiliers (TPI), se calcule ainsi (art. 65) :

Partir du prix de cession, moins les frais de cession justifiés.
Déduire le prix d'achat, les frais d'acquisition (forfaitairement 15 % du prix, sauf justificatifs supérieurs), les travaux d'amélioration et les intérêts d'emprunt ou la marge du financement participatif.
Réévaluer ce coût avec le coefficient de l'administration fiscale pour l'année d'achat.
Pour un bien hérité, le coût retenu est la valeur vénale au jour du décès.

Le taux de 20 % ne dépasse le minimum que si la plus-value excède 15 % du prix de vente. Avec des prix en hausse de 0,6 % en 2025 (Bank Al-Maghrib/ANCFCC), comptez sur les 3 %, sauf forte plus-value.

Le vendeur déclare et paie en ligne dans les 30 jours de la vente (art. 83). L'inspecteur de l'enregistrement retient l'acte jusqu'au paiement des impôts locaux (art. 138). Le produit d'un achat financé en devises peut ensuite être rapatrié.

Depuis le 1er juillet 2026, les ventes de plus de 300 000 DH paient un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % sur la part du prix réglée en espèces, ou sur tout le prix si l'acte ne mentionne aucun paiement traçable (art. 133-III). Voir les frais d'achat.

Quelles ventes sont exonérées d'impôt sur la plus-value ?

Les exonérations utiles aux particuliers, et leurs limites (art. 63 et 144) :

Habitation principale : exonérée après au moins 5 ans d'occupation à ce titre, une fois par période de 5 ans, avec un an au plus pour vendre une fois le logement libéré. Un logement qui a été loué n'y a pas droit.
Au-delà de 4 millions de DH : même exonérée, l'habitation principale paie 3 % sur la part du prix qui dépasse ce seuil.
MRE : le logement conservé au Maroc, ou prêté gratuitement au conjoint, aux parents ou aux enfants, vaut habitation principale (acheter en tant que MRE).
Petites cessions : exonérées si vos ventes immobilières de l'année civile totalisent 140 000 DH ou moins.
Donations entre ascendants et descendants (parents et enfants, par exemple), entre époux ou entre frères et sœurs.

Une résidence secondaire a peu de chances de passer pour une habitation principale : la plupart des propriétaires étrangers doivent prévoir 20 % ou la cotisation minimale de 3 %.

Exemples chiffrés (à titre indicatif)

Louer un appartement non meublé

Hypothèses : propriétaire non résident, locataire particulier, aucun autre revenu marocain, barème 2026.

Loyer de 8 000 DH par mois (96 000 DH par an, environ 8 900 euros) : base imposable de 57 600 DH ; impôt de 1 760 DH, soit 1,8 % des loyers. L'ancien taux forfaitaire de 10 % donnerait 9 600 DH.
Loyer de 20 000 DH par mois (240 000 DH par an) : base imposable de 144 000 DH ; impôt de 26 960 DH, soit 11,2 % des loyers.

Vendre un appartement de vacances

Hypothèses : acheté en 2016 pour 2 000 000 DH sans factures conservées, jamais habitation principale, revendu en 2026 pour 2 600 000 DH (environ 240 000 euros) avec 60 000 DH de frais de cession. Le prix net de 2 540 000 DH, moins un coût de 2 300 000 DH (prix majoré des 15 % forfaitaires), laisse une plus-value de 240 000 DH avant réévaluation, soit 48 000 DH à 20 %. La cotisation minimale de 3 %, 78 000 DH (environ 7 200 euros), est plus élevée : c'est elle qui s'applique, pour un prix en hausse de 30 %.

Impôts locaux annuels : taxe d'habitation et taxe de services communaux

Deux taxes locales sont dues chaque année sur une valeur locative fixée par une commission communale et révisée de 2 % tous les 5 ans (DGI) :

Taxe d'habitation (TH), sur les résidences principales et secondaires : 0 % sur les 5 000 premiers DH de valeur locative, puis 10 % jusqu'à 20 000 DH, 20 % jusqu'à 40 000 DH et 30 % au-delà. Le neuf occupé en habitation principale est exonéré pendant 5 ans.
Taxe de services communaux (TSC), sur tous les immeubles : 10,5 % dans les communes urbaines et les stations, 6,5 % en zone périphérique, sans exonération pour le neuf.
L'habitation principale, y compris le logement d'un MRE au Maroc, bénéficie d'un abattement de 75 % sur la valeur locative pour les deux taxes.

Exemple : pour une valeur locative supposée de 30 000 DH (résidence secondaire en ville), la TH atteint 3 500 DH et la TSC 3 150 DH par an. Un changement de propriétaire se déclare au plus tard le 31 janvier de l'année suivante.

Succession, donation et conventions fiscales

Le Maroc n'applique aucun droit de succession : les transmissions par décès ne figurent pas parmi les actes soumis aux droits d'enregistrement (art. 127). Les héritiers paient les droits de la Conservation foncière : 100 DH par bien pour inscrire les héritiers, 500 DH par bien pour un partage dans les 2 ans du décès, puis 1,5 % plus 100 DH au-delà (ANCFCC).

Les conventions fiscales laissent au Maroc le droit d'imposer les biens situés sur son sol :

France (1970) : les loyers ne sont imposables qu'au Maroc (art. 9), mais la France peut en tenir compte pour fixer le taux de vos autres revenus (art. 25) ; les plus-values peuvent être imposées au Maroc (art. 24).
Royaume-Uni (1981, en vigueur en 1990) : loyers et plus-values peuvent être imposés au Maroc (art. 6 et 13), et le Royaume-Uni impute l'impôt marocain (art. 22).
Pays-Bas (1977) : loyers et plus-values peuvent être imposés au Maroc (art. 6 et 14).
La Belgique et l'Espagne ont aussi une convention fiscale avec le Maroc (PwC) ; nous n'en avons pas étudié les textes.

Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal : faites valider votre situation par un notaire ou un conseiller fiscal qui connaît les deux pays.

Sources

Questions fréquentes

Un non-résident paie-t-il des impôts sur ses loyers au Maroc ?

Oui. Les non-résidents sont imposés au Maroc sur leurs revenus de source marocaine, loyers d'un bien marocain compris. Les loyers non meublés sont imposés au barème progressif après un abattement forfaitaire de 40 %, les premiers 40 000 DH de revenu net étant taxés à 0 %. La déclaration annuelle se fait en ligne avant le 1er mars. Votre pays peut aussi imposer ces loyers, en général avec un allègement conventionnel.

Exonération de la résidence principale au Maroc : 5 ou 6 ans ?

Cinq ans. Selon l'article 63 du CGI 2026, un logement occupé au moins 5 ans en habitation principale, et non loué, se vend sans impôt sur le profit foncier, une fois par période de 5 ans. Les 6 ans cités par PwC et certains portails relèvent d'une ancienne règle. La cotisation minimale de 3 % reste due au-delà de 4 millions de DH.

Paie-t-on un impôt en cas de vente à perte au Maroc ?

Oui, en général. Le Maroc prélève une cotisation minimale de 3 % du prix de vente même sans plus-value : une vente à perte à 2 millions de DH coûte donc tout de même 60 000 DH. Principales exceptions : l'habitation principale éligible vendue 4 millions de DH ou moins, et des ventes immobilières totalisant 140 000 DH ou moins sur l'année civile.

Qui paie l'impôt sur la plus-value immobilière au Maroc, et quand ?

Le vendeur, qui déclare en ligne et paie dans les 30 jours de la vente. En amont, il peut demander un avis préalable à l'administration fiscale dans les 30 jours suivant la signature du compromis ; la réponse arrive sous 60 jours. L'inspecteur de l'enregistrement retient aussi l'acte tant que les impôts locaux du bien ne sont pas payés.

Y a-t-il des droits de succession au Maroc ?

Non. Le Maroc ne taxe pas les biens transmis par décès. Les héritiers paient les droits de la Conservation foncière, à partir de 100 DH par bien pour inscrire leurs noms, puis l'impôt sur le profit foncier s'ils revendent, calculé sur la valeur au jour du décès. Des héritiers résidant dans un pays qui taxe les successions, comme la France, peuvent toutefois y devoir des droits.

Serai-je imposé deux fois sur les revenus de mon bien au Maroc ?

En général, non. Les conventions du Maroc avec la France, le Royaume-Uni et les Pays-Bas lui laissent le droit d'imposer les loyers et plus-values d'un bien marocain. Selon la convention franco-marocaine, les loyers ne sont imposables qu'au Maroc, mais la France peut en tenir compte pour le taux de vos autres revenus. Le Royaume-Uni les impose aussi, mais impute l'impôt marocain. Vérifiez la convention de votre pays.

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