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Un étranger peut-il obtenir un crédit immobilier au Maroc ?

Oui, en principe : un étranger peut obtenir un crédit immobilier au Maroc, mais chaque banque fixe ses conditions et peu les publient. Le taux moyen des crédits à l'habitat aux particuliers était de 4,53 % au deuxième trimestre 2026 (Bank Al-Maghrib), et Crédit du Maroc, par exemple, prête sur 25 ans au plus. Seul un bien titré est hypothécable, et l'articulation d'un prêt en dirhams avec le contrôle des changes compte autant que le taux.

Points clés

  • Les crédits à l'habitat aux particuliers affichaient un taux moyen de 4,53 % au T2 2026, contre 4,66 % au T1 ; le taux de 5,06 % souvent cité couvre l'ensemble des crédits immobiliers, prêts aux promoteurs compris (Bank Al-Maghrib).
  • Depuis le 1er janvier 2026, les banques peuvent prêter en dirhams aux étrangers non résidents et aux Marocains résidant à l'étranger jusqu'à 80 % du prix d'un bien, le reste étant réglé en devises (IGOC 2026).
  • Le taux directeur est de 2,25 % depuis le 20 mars 2025 ; il a été maintenu le 22 septembre 2026, pour la sixième réunion consécutive (Bank Al-Maghrib).
  • Le taux maximum des intérêts conventionnels est de 13,21 % du 1er avril 2026 au 31 mars 2027 (Bank Al-Maghrib).
  • Le crédit Sakane de Crédit du Maroc s'adresse à toute personne physique achetant ou construisant une résidence principale ou secondaire, sur 25 ans au plus, à taux fixe ou variable plafonné (Crédit du Maroc).
  • Un achat financé en Mourabaha, Ijara ou Moucharaka paie les mêmes droits d'enregistrement de 4 % qu'un achat classique (CGI 2026).
  • Un bien financé en devises ou en dirhams convertibles bénéficie d'une garantie de transfert à l'étranger du produit de cession et des plus-values (Office des Changes, IGOC 2026).

Un étranger peut-il obtenir un crédit immobilier au Maroc ?

Oui, en principe. Rien dans les sources consultées n'interdit à un étranger d'emprunter auprès d'une banque marocaine, et le crédit Sakane de Crédit du Maroc, par exemple, est ouvert à « toute personne physique » qui achète ou construit une résidence principale ou secondaire. Dans les faits, chaque banque choisit ses emprunteurs : votre résidence, la devise de vos revenus et le bien pèsent sur la réponse.

Le bien doit disposer d'un Titre Foncier immatriculé, car la banque inscrit son hypothèque sur le titre. Un bien en melkia, propriété traditionnelle non immatriculée fréquente dans les médinas anciennes, ne peut pas être hypothéqué (voir Titre Foncier ou melkia).

Combien peuvent emprunter non-résidents, résidents et MRE ?

Les non-résidents peuvent emprunter jusqu'à 80 % du prix. Depuis le 1er janvier 2026, la réglementation des changes plafonne à ce niveau les prêts immobiliers en dirhams accordés aux étrangers non résidents et aux MRE, le reste étant réglé en devises (IGOC 2026, art. 201-202). Nous n'avons trouvé aucune limite publiée pour les étrangers résidents.

Les étrangers non résidents doivent en outre signer une attestation sur l'honneur certifiant qu'ils ne possèdent aucune résidence au Maroc, et leur prêt est versé sur un « compte spécial » en dirhams, fermé aux transferts vers l'étranger ; les MRE sont dispensés de ces deux conditions (art. 202-203). Dans ce cadre, ce qui détermine le montant :

  • L'expertise : les banques prêtent sur leur propre évaluation du bien, parfois inférieure au prix convenu, selon ReaConsult, cabinet d'expertise immobilière de Casablanca.
  • La capacité de remboursement : un taux d'endettement dépassé est un motif fréquent de refus, selon ReaConsult ; nous n'avons trouvé aucun plafond standard publié, demandez donc sa limite à chaque prêteur.
  • Résidence et revenus : un non-résident doit justifier de revenus perçus à l'étranger ; demandez comment chaque banque les prend en compte.
  • Statut de MRE : demandez si la banque a une offre dédiée aux Marocains résidant à l'étranger, et comparez-la à son offre générale (voir acheter en tant que MRE).

Gardez assez d'apport pour couvrir un éventuel écart entre l'expertise et le prix, plus environ 7 % de taxes et frais d'acquisition, ou environ 10 % avec une commission d'agence (frais d'achat).

Quels sont les taux de crédit immobilier au Maroc en 2026 ?

Environ 4,5 % en moyenne pour les particuliers. Selon l'enquête trimestrielle de Bank Al-Maghrib, le taux moyen des crédits à l'habitat aux particuliers était de 4,53 % au T2 2026, contre 4,66 % au T1 et 4,67 % au T4 2025.

Le taux de 5,06 % souvent cité pour le même trimestre est la moyenne de tous les crédits immobiliers, prêts aux promoteurs compris (5,35 %) : il surestime ce que paie un ménage.

Le contexte est stable. Le taux directeur est de 2,25 % depuis mars 2025 et a été maintenu le 22 septembre 2026, avec une inflation prévue à 0,7 % pour 2026 (Bank Al-Maghrib). Le plafond légal est de 13,21 % jusqu'au 31 mars 2027. Votre taux dépendra de la banque, de la durée, de votre apport et du choix d'un taux fixe ou non.

Exemple (notre calcul, pas une offre) : un prêt de 1,5 million de DH (environ 139 000 euros) sur 20 ans à 4,53 % coûte environ 9 500 DH par mois et 783 000 DH d'intérêts ; sur 25 ans, environ 8 360 DH par mois et 1,0 million de DH d'intérêts.

Durée, frais et protections de l'emprunteur

Des durées jusqu'à 27 ans existent : le crédit Sakane de Crédit du Maroc court sur 25 ans au plus, à taux fixe ou variable plafonné, et le crédit Salaf Dari de Bank of Africa, destiné aux MRE, sur 27 ans au plus. Les durées maximales pour les non-résidents et les emprunteurs âgés sont fixées banque par banque.

La loi 31-08 sur la protection du consommateur vous accorde un délai de réflexion de 10 jours avant d'accepter une offre de prêt. Chaque banque a sa liste de pièces ; prévoyez des justificatifs d'identité, de revenus et de dettes, plus le compromis de vente et le numéro du titre foncier.

L'inscription de l'hypothèque coûte, à la Conservation foncière, 1,5 % du prêt pour un montant compris entre 250 001 DH et 5 millions de DH (0,5 % en deçà et au-delà), plus 100 DH par bien ; la mainlevée coûtera ensuite 500 DH (ANCFCC).

Les intérêts comptent aussi à la revente : les intérêts d'emprunt, ou la marge d'un financement participatif, s'ajoutent au prix de revient dans le calcul de l'impôt sur le profit foncier (impôt sur la plus-value et les revenus locatifs).

Règles de change : emprunter en dirhams, rembourser depuis l'étranger

Selon l'Instruction générale des opérations de change en vigueur depuis le 1er janvier 2026 (IGOC 2026), un bien acheté en devises ou en dirhams convertibles bénéficie d'une garantie de transfert à l'étranger des revenus locatifs, du produit de cession, des plus-values et du produit d'une succession (art. 160 et 171-173).

Pour les emprunteurs non résidents, MRE compris, l'article 203 fixe une règle distincte : à la revente, les banques peuvent transférer le produit net à hauteur de l'apport initial en devises, augmenté du capital remboursé en devises ou depuis un compte en dirhams convertibles, et de l'éventuelle plus-value. Les remboursements doivent eux aussi venir de l'étranger ou d'un compte convertible (art. 202). Conservez les justificatifs de règlement de la banque pour l'apport et pour chaque remboursement (rapatriement des fonds).

Un prêt en dirhams comporte aussi un risque de change si vous êtes payé en euros ou en livres sterling. Le dirham est arrimé à un panier composé à 60 % d'euros et à 40 % de dollars, avec une bande de fluctuation de ±5 % : ses variations face à l'euro sont limitées, mais réelles. En septembre 2026, un euro valait environ 10,8 à 10,9 dirhams.

Le financement participatif (islamique) du logement

Le financement participatif repose sur trois contrats cités par le code des impôts : la Mourabaha (la banque achète le bien et vous le revend avec une marge connue, payée par mensualités), l'Ijara Mountahia Bitamlik (location aboutissant à la propriété) et la Moucharaka Moutanakissa (copropriété dégressive).

Sa fiscalité est alignée sur celle d'un crédit classique : l'achat paie les mêmes droits d'enregistrement de 4 %, et la marge ou le loyer est déductible dans le calcul de l'impôt sur le profit foncier (CGI 2026). Pour une Mourabaha relevant de la loi bancaire 103-12, la Conservation foncière perçoit un droit fixe de 1 000 DH par bien pour la revente de la banque à votre profit (ANCFCC). Nous n'avons pas pu vérifier quels établissements financent les non-résidents : posez la question directement.

Autres options : emprunter dans votre pays ou acheter sans crédit

L'alternative courante consiste à emprunter là où vous percevez vos revenus, par exemple en hypothéquant ou en refinançant un logement que vous possédez en France, en Belgique, aux Pays-Bas ou au Royaume-Uni. La dette reste dans la devise de vos revenus, et un virement en devises place la totalité du prix sous la garantie de transfert. La contrepartie : votre résidence principale sert de garantie, selon les règles de votre prêteur.

Acheter sans crédit, c'est payer avec vos fonds propres par virement bancaire, pas en billets. Pour les actes établis depuis le 1er juillet 2026, les ventes de plus de 300 000 DH paient un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % sur la part du prix réglée en espèces, et l'argent liquide ne laisse aucune trace justifiant un rapatriement.

Ces informations sont générales : faites confirmer les conditions du prêt par la banque, et les points juridiques et fiscaux par un notaire ou un conseiller fiscal.

Sources

Questions fréquentes

Un étranger non résident peut-il obtenir un crédit immobilier au Maroc ?

Oui, en principe, mais tout dépend de la banque. Depuis le 1er janvier 2026, la réglementation des changes plafonne les crédits immobiliers en dirhams aux étrangers non résidents à 80 % du prix, le reste étant réglé en devises, et l'emprunteur doit signer une attestation sur l'honneur certifiant qu'il ne possède aucune résidence au Maroc. Demandez des offres écrites à plusieurs banques. Le bien doit aussi disposer d'un Titre Foncier immatriculé.

Quel est le taux d'un crédit immobilier au Maroc en 2026 ?

Environ 4,5 % en moyenne. Bank Al-Maghrib situe le taux moyen des crédits à l'habitat aux particuliers à 4,53 % au T2 2026, contre 4,66 % au T1. Le chiffre de 5,06 % parfois cité couvre l'ensemble des crédits immobiliers, prêts aux promoteurs compris. Votre taux dépendra de la banque, de la durée, de votre apport et du choix d'un taux fixe ou non.

Sur combien d'années peut-on emprunter au Maroc ?

Jusqu'à 27 ans dans certaines banques. Le crédit Salaf Dari de Bank of Africa, destiné aux Marocains résidant à l'étranger, court sur 27 ans au plus, et le crédit Sakane de Crédit du Maroc sur 25 ans au plus, à taux fixe ou variable plafonné. Les limites pour les non-résidents et les emprunteurs proches de la retraite varient selon la banque : renseignez-vous avant de signer le compromis de vente.

Peut-on acheter un riad à crédit au Maroc ?

Seulement s'il dispose d'un Titre Foncier immatriculé. La banque inscrit son hypothèque sur le titre foncier, et un bien en melkia, propriété traditionnelle non immatriculée fréquente dans les médinas anciennes, ne peut pas être hypothéqué. Vérifiez le numéro du titre avant de déposer votre demande. Un riad titré est ensuite évalué comme tout autre bien, selon l'expertise de la banque.

Existe-t-il un crédit immobilier islamique au Maroc ?

Oui. Le droit marocain prévoit la Mourabaha, l'Ijara Mountahia Bitamlik et la Moucharaka Moutanakissa pour financer un logement. Un achat en Mourabaha paie les mêmes droits d'enregistrement de 4 % qu'un achat classique, et la marge de la banque est déductible dans le calcul de l'impôt sur le profit foncier à la revente. Nous n'avons pas pu vérifier quels établissements financent les non-résidents : renseignez-vous directement.

Un crédit marocain complique-t-il le rapatriement de mon argent ?

Oui, il limite ce que vous pouvez transférer. Pour un non-résident qui emprunte en dirhams, les banques peuvent transférer le produit net de la vente à hauteur de l'apport initial en devises, augmenté du capital remboursé en devises ou depuis un compte convertible, et de l'éventuelle plus-value (IGOC 2026). Conservez les justificatifs de règlement de la banque pour l'apport et pour chaque remboursement.

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