MRE : acheter un bien immobilier au Maroc

Les Marocains résidant à l'étranger (MRE) achètent au Maroc en tant que ressortissants marocains, et depuis le 1er janvier 2026, les banques marocaines peuvent leur prêter en dirhams jusqu'à 80 % du prix, contre 70 % auparavant (Office des Changes). Les pièges sont propres à la diaspora : signer depuis l'étranger sous des règles durcies en 2026, les terrains de famille hérités, et la préservation du droit de rapatrier son argent.

Mis à jour le 5 octobre 2026

Points clés

Depuis le 1er janvier 2026, les banques marocaines peuvent prêter aux MRE en dirhams jusqu'à 80 % du prix d'un bien, contre 70 % auparavant, quel que soit le nombre de biens (Office des Changes).
Le solde du prix et toutes les échéances du prêt doivent être réglés depuis l'étranger ou à partir d'un compte en devises ou en dirhams convertibles (IGOC 2026, art. 11 et 202).
Le prêt Salaf Dari de Bank of Africa, destiné aux MRE, court sur 27 ans au plus, pour des emprunteurs âgés de 70 ans au maximum en fin de prêt (Bank of Africa).
Depuis le 1er juin 2026, les procurations immobilières passent par un registre national des procurations (Hespress).
Depuis le 16 juillet 2026, les promesses de vente et les procurations spéciales doivent être des actes authentiques, à peine de nullité (loi 41-25, selon Bladi).
Les MRE représentaient 24 % des 101 521 bénéficiaires de l'aide directe au logement au 7 mai 2026 (maroc.ma).

Quels droits ont les MRE pour acheter un bien au Maroc ?

Les mêmes que tout Marocain. Si vous avez la nationalité marocaine, vous achetez en citoyen, que vous ayez grandi à Casablanca, à Charleroi ou à Rotterdam, quel que soit votre autre passeport.

L'avantage le plus net concerne les terres agricoles. Un dahir de 1975 réserve les terres agricoles hors périmètres urbains aux personnes physiques et morales marocaines, après qu'un dahir de 1973 a transféré à l'État les terres agricoles des étrangers ; les étrangers ont besoin d'une attestation de vocation non agricole, qui certifie un projet non agricole. Les MRE ne sont pas concernés par cette restriction, ce qui compte pour les terres familiales à la campagne.

Le contrôle des changes fait exception : la réglementation traite les MRE comme des investisseurs étrangers (IGOC 2026, art. 170), et votre droit de rapatrier votre argent dépend donc de votre mode de paiement.

Un MRE peut-il obtenir un crédit immobilier au Maroc ?

Oui. Depuis le 1er janvier 2026, la réglementation des changes permet aux banques marocaines de prêter aux MRE en dirhams jusqu'à 80 % du prix d'un bien acheté ou construit, contre 70 % auparavant, quel que soit le nombre de biens (IGOC 2026, art. 201 à 203). Les conditions :

Le solde du prix et chaque échéance doivent venir de l'étranger ou d'un compte en devises ou en dirhams convertibles.
Contrairement aux étrangers non résidents, les MRE n'ont pas à attester sur l'honneur qu'ils ne possèdent aucun logement au Maroc, et leur prêt est versé sur un compte en dirhams à leur nom, pas sur un « compte spécial » fermé aux transferts vers l'étranger.

Dans la limite de ce plafond, chaque banque fixe ses conditions. Le Salaf Dari de Bank of Africa court sur 27 ans au plus, pour des emprunteurs âgés de 70 ans au maximum en fin de prêt, avec un total des échéances, au Maroc et à l'étranger, plafonné à 40 % du revenu net ; sa page évoque encore jusqu'à 85 % du coût : demandez comment la banque applique le plafond de 80 %. Voir notre guide du crédit immobilier.

Comment un MRE garde-t-il le droit de rapatrier son argent ?

En payant en devises et en conservant les justificatifs. Un bien acheté en devises ou en dirhams convertibles ouvre droit au transfert à l'étranger du produit de cession et de la plus-value (IGOC 2026, art. 171 à 173) ; un virement depuis votre banque européenne vaut autant qu'un compte en dirhams convertibles.

Aucune déclaration n'est à faire auprès de l'Office des Changes. Conservez le justificatif de règlement de la banque pour chaque virement (art. 12) : à la revente, la banque transfère les fonds sur présentation de ce document, des actes et de la preuve du paiement de l'impôt (art. 177).

Achat financé par un crédit en dirhams : le produit est transférable à hauteur de votre apport initial en devises, plus le capital remboursé en devises ou en dirhams convertibles, plus la plus-value (art. 203).
Achat payé avec une épargne ordinaire en dirhams : aucun droit au transfert du produit pour un MRE.
Loyers : transférables seulement si l'achat a été financé en devises (art. 161).
La règle des 2 millions de DH de 2026 : elle concerne les revenus d'investissement des étrangers vivant au Maroc, et ne vise ni les MRE ni le produit d'une vente.

Voir notre guide du rapatriement des fonds.

Peut-on acheter un bien au Maroc sans être sur place ?

Oui, par procuration, mais plus par acte sous seing privé. Depuis une réforme de 2017, une procuration privée à signature simplement légalisée ne suffit plus, selon le site de conseils lesmre.com, et la presse marocaine fait état d'un nouveau durcissement en 2026 :

Depuis le 1er juin 2026, les procurations immobilières passent par un registre national des procurations (Hespress).
Depuis le 16 juillet 2026, la loi 41-25 frappe de nullité les promesses de vente et les procurations spéciales qui ne sont pas des actes authentiques : un compromis sous seing privé ne vaut plus (Bladi).

En pratique, signez devant un notaire de votre pays, avec apostille et traduction assermentée en arabe, ou devant un notaire marocain ou des adouls, et faites d'abord valider la forme par le notaire chargé de la vente. Ces règles visent les procurations falsifiées : la victime dispose de quatre ans à compter d'une inscription frauduleuse pour la contester (loi 39-08, art. 2).

Lors d'un séjour d'été, vous pouvez signer le compromis devant le notaire et finaliser la vente plus tard par procuration.

Biens de famille : indivision, melkia et acte d'hérédité

Établissez qui possède quoi avant que l'argent ne circule. Un bien hérité ne peut être vendu qu'une fois que des adouls ont dressé un acte d'hérédité (iratha) listant les héritiers et leurs parts, homologué par le tribunal de première instance, selon ReaConsult.

Tant que la succession n'est pas partagée, les héritiers détiennent le bien ensemble, en indivision. Construire dessus, ou racheter la part d'un proche, sans l'accord formel de chaque cohéritier expose à des réclamations ultérieures, et les cohéritiers peuvent racheter une part vendue à un tiers (chefaa) pendant quatre ans au plus s'ils ont toujours ignoré la vente (loi 39-08, art. 296 à 304).

Les terres familiales sont souvent détenues en melkia, sur un acte adoulaire fondé sur 10 ans de possession à l'égard des tiers ou 40 ans à l'égard des proches (Chambers). Elles ne peuvent être hypothéquées que si une réquisition d'immatriculation est en cours, et leur immatriculation en titre foncier passe par des étapes de publication et d'opposition ; voir titre foncier ou melkia. Chaque bien publié sur Villas of Morocco a un titre foncier vérifié à la Conservation foncière et confirmé par un notaire avant sa mise en ligne.

Les MRE ont-ils droit à l'aide au logement ?

Oui, si le logement s'y prête. L'aide directe au logement verse 100 000 DH pour un logement neuf d'un prix allant jusqu'à 300 000 DH TTC, ou 70 000 DH pour un prix compris entre 300 000 et 700 000 DH, et les MRE représentaient 24 % des bénéficiaires au 7 mai 2026.

Elle convient rarement à une résidence de vacances : il faut ne posséder aucun logement au Maroc, n'avoir jamais bénéficié d'une aide publique au logement et acheter un logement neuf dont le permis d'habiter date de 2023 ou plus tard ; depuis le 1er janvier 2026, il doit aussi rester votre résidence principale pendant cinq ans, faute de quoi l'aide est remboursée. Voir notre guide de l'aide au logement.

Quels impôts paient les MRE sur un bien au Maroc ?

Pour l'essentiel, les mêmes que les résidents. L'achat coûte environ 7 % du prix en taxes et frais, hors commission d'agence ; depuis le 1er juillet 2026, toute part payée en espèces sur une vente de plus de 300 000 DH supporte 2 % de plus (CGI, art. 133-III).

Le logement que vous conservez au Maroc, ou que vous prêtez gratuitement à votre conjoint, à vos enfants ou à vos parents, compte comme votre habitation principale (CGI 2026, art. 63 ; DGI). Sa valeur locative bénéficie alors d'un abattement de 75 % pour les impôts locaux et, après cinq ans sans avoir été loué, il est exonéré d'impôt sur la plus-value, sauf 3 % sur la part du prix au-delà de 4 millions de DH. Sinon, l'impôt est de 20 % de la plus-value, avec un minimum de 3 % du prix.

Les loyers non meublés sont imposés après un abattement de 40 %, et le Maroc n'applique aucun droit de succession. Voir impôt sur la plus-value et les revenus locatifs. Ces informations sont générales : faites confirmer votre situation par un notaire et un conseiller fiscal qui connaissent les deux pays.

Sources

Questions fréquentes

Un MRE peut-il acheter un terrain agricole au Maroc ?

Oui. En tant que ressortissants marocains, les MRE ne sont pas visés par le dahir de 1975 qui réserve les terres agricoles hors périmètres urbains aux personnes physiques et morales marocaines ; les étrangers ont besoin d'une attestation de vocation non agricole, qui certifie un projet non agricole. Un terrain familial rural demande tout de même des vérifications : faites confirmer le titre, le zonage et l'accord de chaque cohéritier par un notaire avant de payer.

Combien un MRE peut-il emprunter auprès d'une banque marocaine ?

Jusqu'à 80 % du prix. Depuis le 1er janvier 2026, la réglementation des changes permet aux banques marocaines de prêter aux MRE en dirhams jusqu'à 80 % du prix, contre 70 % auparavant, quel que soit le nombre de biens, le reste étant payé depuis l'étranger ou à partir d'un compte convertible. Chaque banque applique aussi sa propre analyse de solvabilité.

Peut-on acheter un bien au Maroc sans s'y rendre ?

Oui, avec une procuration par acte authentique. La loi 41-25 l'impose depuis le 16 juillet 2026, selon Bladi, et depuis le 1er juin 2026 les procurations immobilières passent par un registre national, rapporte Hespress. En pratique, signez devant un notaire de votre pays avec apostille et traduction assermentée en arabe, ou devant un notaire marocain ou des adouls.

Peut-on vendre une maison de famille héritée au Maroc ?

Oui, une fois les héritiers établis. Selon ReaConsult, des adouls doivent d'abord dresser un acte d'hérédité listant les héritiers et leurs parts, homologué par le tribunal. Une vente sans l'accord formel de chaque cohéritier expose à des réclamations ultérieures, et les cohéritiers peuvent racheter une part vendue à un tiers. Faites vérifier tout le dossier par un notaire avant de convenir d'un prix.

Un MRE doit-il déclarer son achat immobilier à l'Office des Changes ?

Non. Aucune déclaration n'est à faire. Votre droit de transférer plus tard à l'étranger le produit d'une vente vient du paiement en devises, par virement depuis l'étranger ou à partir d'un compte en dirhams convertibles. Conservez les justificatifs de règlement de la banque avec l'acte : à la revente, la banque transfère le produit sur présentation de ces documents, des actes et de la preuve du paiement de l'impôt.

La règle des 2 millions de dirhams s'applique-t-elle aux MRE ?

Non. Depuis le 1er janvier 2026, les étrangers résidant au Maroc qui détiennent un investissement depuis au moins dix ans peuvent en transférer les revenus, jusqu'à 2 millions de DH par an, sans prouver un financement en devises. La règle vise les revenus, pas le produit d'une vente, et exclut les MRE, dont le droit au transfert dépend d'un achat financé en devises.

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