Peut-on rapatrier son argent après la vente d'un bien au Maroc ?

Oui, si vous avez payé le bien avec des fonds venus de l'étranger. Selon la réglementation des changes en vigueur depuis le 1er janvier 2026 (IGOC 2026), un achat financé en devises ou en dirhams convertibles bénéficie d'une garantie de transfert à l'étranger du produit de cession et de la plus-value, une fois l'impôt payé. Aucun formulaire à déposer auprès de l'Office des Changes : ce qui compte, c'est le justificatif de règlement de votre banque.

Mis à jour le 5 octobre 2026

Points clés

Un bien acheté en devises ou en dirhams convertibles bénéficie d'une garantie de transfert à l'étranger des revenus locatifs, du produit de cession, plus-value comprise, et du produit d'une succession (Office des Changes, IGOC 2026, art. 171 à 173).
L'acheteur ne dépose aucune déclaration auprès de l'Office des Changes : les banques lui rendent compte, et les propriétaires étrangers et MRE doivent conserver les justificatifs de règlement de leur investissement (IGOC 2026, art. 12 et chapitre I).
Depuis le 1er janvier 2026, les banques peuvent prêter en dirhams aux étrangers non-résidents et aux MRE jusqu'à 80 % du prix d'un bien, contre 70 % auparavant pour les MRE ; le reliquat doit venir de l'étranger (IGOC 2026, art. 202).
Sans financement en devises, le produit de la vente d'un étranger non-résident est versé sur un compte convertible à terme et sort en quatre tranches de 25 % sur trois ans ; les MRE ne peuvent pas détenir ce compte (IGOC 2026, art. 175 et 241).
La règle des « 2 millions de DH par an après dix ans » ne vise que les revenus d'investissement, comme les loyers, des étrangers résidant au Maroc, pas le produit d'une vente, et exclut les MRE (IGOC 2026, art. 161).

Comment fonctionne le rapatriement des fonds depuis le Maroc ?

Le dirham n'est pas librement convertible. L'argent sort du Maroc selon les règles de l'Office des Changes, l'autorité de contrôle des changes, fixées par l'IGOC 2026 (Instruction générale des opérations de change), en vigueur depuis le 1er janvier 2026.

L'achat d'un bien immobilier est un investissement étranger (art. 172). S'il est financé en devises ou en dirhams convertibles (art. 173), vous bénéficiez du régime de convertibilité, qui garantit le libre transfert à l'étranger (art. 171) :

des loyers et autres revenus du bien ;
du produit de cession, plus-value comprise ;
du produit de la succession pour vos héritiers.

Votre banque marocaine effectue elle-même ces transferts, sans autorisation de l'Office des Changes (art. 174). Ce droit se gagne à l'entrée : l'acheteur qui paie avec des dirhams déjà au Maroc découvre en général le problème à la revente.

Qu'est-ce qu'un compte en dirhams convertibles, et faut-il en ouvrir un ?

C'est un compte en dirhams, dans une banque marocaine, alimenté par des fonds venus de l'étranger : leur origine étrangère est donc documentée. Les banques peuvent ouvrir des comptes en devises et en dirhams convertibles aux étrangers, résidents ou non, et aux Marocains résidant à l'étranger (MRE) (IGOC 2026) :

Au crédit : virements reçus de l'étranger ou d'autres comptes de ce type, et billets de banque étrangers couverts par une déclaration d'importation de devises de moins de six mois.
Au débit : tout paiement au Maroc ou à l'étranger.
Aucun découvert n'est autorisé.

Le compte est pratique, pas obligatoire. Un virement depuis votre banque dans votre pays, converti en dirhams par la banque marocaine et versé au notaire, est un financement tout aussi valable (art. 11). Dans les deux cas, la banque établit un justificatif de règlement (art. 12) : c'est votre preuve.

Prévoyez un passeport et les pièces exigées par la banque pour ses propres contrôles. Organisez le compte ou le virement avant tout envoi d'argent, depuis un compte à votre nom : la réglementation n'exige pas que les noms concordent, mais des noms identiques évitent les questions à la revente.

Faut-il faire une déclaration à l'Office des Changes ?

Non. L'IGOC 2026 ne prévoit aucune déclaration de change à la charge de l'acheteur. Les banques font elles-mêmes des déclarations périodiques à l'Office ; les étrangers comme les MRE doivent conserver les justificatifs de règlement de leur investissement.

À conserver avec votre acte, aussi longtemps que vous êtes propriétaire :

le justificatif de règlement de la banque marocaine pour chaque paiement, acompte compris (achat de devises ou débit du compte en dirhams convertibles) ;
les confirmations de virement de votre banque dans votre pays ;
l'acte de vente authentique, qui mentionne les modalités de paiement du prix ;
les quittances des droits d'enregistrement et autres taxes d'achat.

La mention du paiement dans l'acte a désormais aussi un effet fiscal. Depuis le 1er juillet 2026, une vente de plus de 300 000 DH paie un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % sur la totalité du prix si l'acte ne précise pas les modalités et références du règlement, ou sur toute partie réglée en espèces (CGI 2026, art. 133-III ; voir les frais d'achat).

Que se passe-t-il à la revente ?

D'abord l'impôt : le vendeur paie 20 % de la plus-value nette, avec un minimum de 3 % du prix, dans les 30 jours de la vente (guide de la fiscalité immobilière). La banque transfère ensuite le produit net à l'étranger sur présentation (art. 177) :

des justificatifs de règlement de votre investissement initial ;
des actes d'achat et de vente ;
de la preuve du paiement des impôts.

Une vente entre deux étrangers, ou d'un étranger à un MRE, peut légalement être réglée directement à l'étranger. L'acquéreur hérite alors du statut de convertibilité du vendeur (art. 174). Le prix complet doit tout de même figurer dans l'acte, et les droits et frais sont payés au Maroc.

Et si vous avez acheté avec un crédit marocain ou en dirhams ?

Un crédit en dirhams préserve l'essentiel de vos droits, car l'apport et les remboursements doivent venir de l'étranger ou d'un compte convertible. Depuis le 1er janvier 2026, les banques peuvent prêter en dirhams aux étrangers non-résidents et aux MRE jusqu'à 80 % du prix, le reliquat devant venir de l'étranger (IGOC 2026, art. 202). Pour un étranger non-résident, le prêt est versé sur un compte spécial en dirhams fermé à tout transfert à l'étranger, et l'emprunteur remet une attestation sur l'honneur, dont les MRE sont dispensés, selon laquelle il ne possède aucune résidence au Maroc (art. 202-203). Voir crédit immobilier pour étrangers.

À la revente, le produit net est transférable dans la limite de la somme :

de votre apport initial en devises ;
du capital remboursé en devises venues de l'étranger ou depuis un compte convertible ;
de la plus-value.

Sans financement en devises, tout dépend du vendeur (art. 174) :

Étranger non-résident : le produit, versé sur un compte convertible à terme, peut sortir en quatre tranches égales de 25 % : la première immédiatement, les suivantes à chaque date anniversaire (art. 175 et 241).
Étranger résidant au Maroc : le produit est payé en dirhams au Maroc ; en cas de départ définitif, les transferts sont plafonnés à 50 000 DH par année entière de séjour (art. 207-208).
MRE : faute de pouvoir détenir un compte convertible à terme, le produit d'un achat payé en dirhams n'ouvre aucun droit de transfert (acheter en tant que MRE).

La règle des « 2 millions de DH après dix ans », expliquée

Elle ne concerne pas le produit d'une vente. L'article 161 de l'IGOC 2026 permet aux banques de régler aux étrangers résidant au Maroc les revenus d'un investissement détenu depuis au moins dix ans, même sans justificatif de financement en devises. Les loyers en font partie.

Seuls les revenus du dernier exercice clos, nets des impôts marocains.
Dans la limite de 2 000 000 DH par année civile.
Pas pour les MRE, dont les revenus d'investissement ne sont transférables que si l'investissement a été financé en devises.

Les étrangers non-résidents n'en ont pas besoin, puisqu'ils peuvent déjà transférer leurs loyers sans limite. Ce n'est pas une voie de sortie pour le produit d'une vente ou un capital.

Les erreurs qui bloquent l'argent au Maroc

Payer une partie du prix en espèces : aucun justificatif de règlement, la part en espèces paie le supplément de 2 %, et un prix sous-déclaré réduit votre prix de revient, donc alourdit l'impôt sur la plus-value à la revente (CGI 2026, art. 65).
Les transferts informels (amis, famille, échanges de devises entre particuliers), qui ne laissent aucun justificatif.
Payer depuis un compte ordinaire en dirhams : des dirhams déjà au Maroc ne font pas partie des modes de financement ouvrant un droit de transfert (art. 173).
Perdre les papiers : à la revente, la banque demande les justificatifs de règlement d'origine.

Le risque de change, lui, demeure. Le dirham est arrimé à un panier de 60 % d'euros et 40 % de dollars, avec une bande de fluctuation de ±5 % ; le cours de référence de Bank Al-Maghrib était de 10,8 à 10,9 DH l'euro en septembre 2026.

Chaque bien publié sur Villas of Morocco est vérifié à la Conservation foncière (Titre Foncier) et confirmé par un notaire avant sa mise en ligne. Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal : faites valider votre situation par votre banque, votre notaire ou un conseiller fiscal avant de transférer des fonds.

Sources

Questions fréquentes

Peut-on rapatrier l'argent de la vente d'un bien immobilier au Maroc ?

Oui, si l'achat a été financé en devises ou en dirhams convertibles via une banque marocaine. Votre banque transfère alors le produit de vente et la plus-value à l'étranger, impôt payé, au vu des justificatifs de règlement d'origine et des actes. Sinon, un étranger non-résident le transfère en quatre tranches de 25 % sur trois ans ; un MRE ne le peut pas ; un étranger résidant au Maroc qui part définitivement peut transférer jusqu'à 50 000 DH par année entière de séjour.

Qu'est-ce qu'un compte en dirhams convertibles au Maroc ?

C'est un compte en dirhams, dans une banque marocaine, alimenté par des virements de l'étranger ou d'autres comptes en devises : l'origine étrangère des fonds est donc documentée. Les étrangers, résidents ou non, et les MRE peuvent en ouvrir un. Payer un bien depuis ce compte crée la trace de règlement qui vous permettra plus tard de transférer le produit de la vente. Un virement direct de l'étranger, converti par la banque, convient aussi.

Faut-il déclarer son achat immobilier à l'Office des Changes ?

Non. Selon l'IGOC 2026, l'acheteur n'a aucune déclaration à déposer : les banques déclarent elles-mêmes les opérations à l'Office des Changes. Votre obligation : conserver, avec l'acte, les justificatifs de règlement de la banque pour les fonds que vous avez fait venir, car à la revente votre banque les demandera avant de transférer le produit à l'étranger.

Peut-on rapatrier 2 millions de dirhams par an après 10 ans de détention d'un bien ?

Pas le produit d'une vente. L'article 161 de l'IGOC 2026 permet aux étrangers résidant au Maroc de transférer jusqu'à 2 millions de DH par an de revenus, comme les loyers, tirés d'un investissement détenu depuis au moins dix ans, même sans preuve d'un financement en devises. Il ne couvre ni le produit d'une vente ni le capital, et ne s'applique pas aux Marocains résidant à l'étranger (MRE).

Un MRE peut-il transférer à l'étranger le produit de la vente de son bien ?

Oui, si l'achat a été financé en devises ou en dirhams convertibles. Avec un crédit en dirhams d'une banque marocaine couvrant une partie du prix, le montant transférable est l'apport initial en devises, plus le capital remboursé depuis l'étranger, plus la plus-value. Un MRE qui a payé avec des dirhams déjà au Maroc n'a aucun droit de transfert sur ce produit, car les MRE ne peuvent pas détenir de compte convertible à terme.

Peut-on transférer ses revenus locatifs du Maroc vers l'étranger ?

Oui, dans la plupart des cas. Un étranger non-résident peut transférer ses loyers nets sans limite, quel que soit le financement, en présentant le certificat de propriété, un contrat de bail ayant date certaine et la preuve du paiement de l'impôt. Un MRE doit avoir financé le bien en devises. Un étranger résidant au Maroc a besoin de ce financement ou de dix ans de détention, dans la limite de 2 millions de DH par an.

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