Prix immobilier au Maroc en 2026 : les prix montent-ils, et faut-il acheter maintenant ?

Les prix de l'immobilier au Maroc sont globalement stables. L'indice officiel de Bank Al-Maghrib et de la Conservation foncière (ANCFCC) a progressé de 0,7 % sur un an au deuxième trimestre 2026, après +0,6 % en 2025, et les villas ont reculé de 0,3 %. Avec une inflation quasi nulle, c'est la stabilité en termes réels. Les prix affichés sur les portails, plus élevés, évoluent autrement, d'où des titres souvent contradictoires.

Mis à jour le 5 octobre 2026

Points clés

L'indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) a progressé de 0,7 % sur un an au T2 2026 : appartements +1,1 %, maisons -0,7 %, villas -0,3 % (Bank Al-Maghrib/ANCFCC).
En 2025, les prix ont augmenté de 0,6 % et les transactions de 3,1 % (Bank Al-Maghrib/ANCFCC).
Au T1 2026, prix -2,4 % sur le trimestre (première estimation, révisée depuis) et transactions -40,2 % ; au T2, prix +0,7 % et transactions +11,0 % sur le trimestre (Bank Al-Maghrib/ANCFCC).
Rabat arrive en tête des quatre plus grands marchés en 2025 (+3,5 %), devant Marrakech (+1,0 %), Casablanca (+0,9 %) et Tanger (+0,6 %) (Bank Al-Maghrib/ANCFCC).
Prix affichés moyens en 2025 : 14 042 DH le m² pour les appartements et 14 602 DH pour les villas, environ 1 300 à 1 350 euros (Mubawab).
Taux directeur à 2,25 % depuis mars 2025, maintenu le 22 septembre 2026 (sixième réunion consécutive) ; crédits à l'habitat aux particuliers à 4,53 % en moyenne au T2 2026 (Bank Al-Maghrib).
Nous n'avons trouvé, à octobre 2026, aucune source sérieuse chiffrant un effet Coupe du monde sur les prix marocains (recherche Villas of Morocco).

Les prix immobiliers augmentent-ils au Maroc ?

À peine. Selon l'indice officiel, les prix ont progressé de 0,6 % en 2025 et de 0,7 % sur un an au T2 2026. Avec une inflation de 0,8 % en moyenne en 2025 et de -0,3 % en août 2026 (HCP), ils n'ont guère bougé en termes réels depuis début 2025. Sur un an au T2 2026, par type de bien (Bank Al-Maghrib/ANCFCC) :

Appartements : +1,1 %
Maisons sans jardin : -0,7 %
Villas (maisons avec jardin) : -0,3 %
Terrains urbains : +0,3 %

Les villas forment la série la plus volatile, car peu se revendent dans un même trimestre : +2,4 % sur un an au T4 2025, -6,4 % sur le trimestre au T1 2026, puis +3,3 % au T2. Jugez-les sur un an, pas sur un trimestre.

Prix immobiliers : que s'est-il passé début 2026 ?

Le marché a calé au premier trimestre, puis s'est en partie repris. Au T1 2026, l'indice a reculé de 2,4 % sur le trimestre et les transactions de 40,2 %. Le premier trimestre est souvent plus calme que le quatrième, mais les ventes étaient aussi inférieures de 9,3 % au T1 2025 : la baisse n'était pas que saisonnière.

Les grandes villes ont reculé ensemble : Rabat -4,7 % (transactions -55,4 %), Tanger -3,9 %, Casablanca -2,7 % et Marrakech -1,5 % (transactions -51,5 %). Les ventes de ciment ont chuté de 10,9 % sur le même trimestre (DEPF). Nous n'avons trouvé aucune explication officielle.

Au T2 2026, les transactions ont progressé de 11,0 % sur le trimestre et de 6,3 % sur un an, et les prix de 0,7 %. Selon ReaConsult, cabinet d'expertise de Casablanca, la baisse révisée du T1 est de 1,95 %, le pire premier trimestre depuis 2008, et le T2 n'en a effacé qu'environ un tiers. Bank Al-Maghrib révise les trimestres passés à chaque publication, d'où l'écart avec le -2,4 % initial.

Évolution des prix immobiliers par ville

Rabat a été le grand marché le plus dynamique en 2025, et celui qui a le plus reculé au T1 2026. En 2025 (Bank Al-Maghrib/ANCFCC) :

Rabat : prix +3,5 %, transactions +15,0 %
Marrakech : prix +1,0 %, transactions +24,1 %
Casablanca : prix +0,9 %, transactions +7,8 %
Tanger : prix +0,6 %, transactions +3,3 %

Au T2 2026, sur le trimestre, Tanger (+2,3 %, portée par les terrains urbains, +7,3 %) et Rabat (+1,9 %) mènent ; Casablanca et Marrakech font +0,5 %, Agadir -0,1 %, Meknès et Oujda -0,9 %. Ce trimestre-là, les villas ont gagné 3,3 % à Casablanca, mais perdu 1,3 % à Marrakech et 4,4 % à Agadir.

La publication ne couvre que dix villes : aucune série officielle pour Essaouira ni pour la côte méditerranéenne, de Tétouan à Saïdia.

Prix au m² au Maroc par ville

Il n'existe pas de prix au m² officiel. Sauf mention contraire, voici des prix affichés ou estimations participatives d'appartements, souvent divergents : lisez-les comme des fourchettes.

National : 14 042 DH (appartements) et 14 602 DH (villas), prix affichés moyens en 2025 (Mubawab)
Casablanca : 21 704 DH au centre, 12 327 hors centre (Numbeo, octobre 2026) ; Anfa Supérieur et Aïn Diab 22 000-28 000, CFC 19 000-26 000, Hay Hassani et Oulfa 8 500-11 500 (ReaConsult, 2025-2026)
Rabat : 19 544 DH au centre, 11 399 hors centre (Numbeo) ; Souissi 16 000-21 000, Hay Riad 14 000-18 000 (ReaConsult)
Marrakech : 18 472 DH au centre, 8 905 hors centre (Numbeo) ; Hivernage 16 000-24 000, Guéliz 13 000-20 000 (ReaConsult)
Tanger : 16 995 DH au centre, 11 610 hors centre (Numbeo)
Agadir : 15 038 DH au centre, 9 767 hors centre (Numbeo)

Numbeo s'appuie sur 8 à 19 contributeurs par ville ; le baromètre de ReaConsult agrège les annonces de Yakeey, Agenz et Mubawab. À environ 10,8 dirhams l'euro (septembre 2026), 10 000 DH le m² valent environ 925 euros.

Pourquoi l'indice officiel et les prix affichés diffèrent-ils ?

Parce qu'ils ne mesurent pas la même chose. L'indice Bank Al-Maghrib/ANCFCC suit les ventes enregistrées à la Conservation foncière, là où nous vérifions le titre foncier de chaque annonce avant publication. Les portails, eux, suivent les prix demandés.

Ventes répétées : seuls les biens vendus au moins deux fois entrent dans l'indice, qui compare ainsi des biens identiques ; le neuf n'y entre qu'à la revente.
Une variation, pas un niveau : base 100 en 2006, aucun prix au m².
Révisions : données arrêtées 35 jours après chaque trimestre, trimestres passés révisés.
Lacunes : villes et types de biens trop peu échangés sont exclus, comme les villas de Tanger au T2 2026.

Les prix affichés incluent une marge de négociation et varient avec la composition des annonces : portail et indice peuvent avoir raison tous deux, sur des choses différentes. Un site destiné à la diaspora prévoit pour Tanger environ 8,5 % de hausse par an ; nous n'avons trouvé aucune source sérieuse pour l'étayer, et l'indice officiel de Tanger a progressé de 0,6 % en 2025.

Taux de crédit immobilier, inflation et dirham en 2026

Le financement reste stable. Bank Al-Maghrib a abaissé son taux directeur à 2,25 % en mars 2025 et l'a maintenu le 22 septembre 2026, pour la sixième réunion consécutive. Le taux moyen des crédits à l'habitat aux particuliers est revenu à 4,53 % au T2 2026, contre 4,66 % au T1.

L'inflation était de -0,3 % sur un an en août 2026 (HCP). Bank Al-Maghrib prévoit 0,7 % d'inflation en 2026 et 1,5 % en 2027, et 4,4 % de croissance du PIB en 2026, après 4,9 % en 2025 (HCP).

Le dirham est arrimé à un panier euro (60 %) et dollar (40 %), dans une bande de ±5 % : face à l'euro, les écarts sont limités mais réels, de 10,73 à 10,91 dirhams l'euro entre mi-août et début septembre 2026. Les conditions pour les non-résidents peuvent différer : voir notre guide du crédit immobilier.

Est-ce le bon moment pour acheter au Maroc ?

Pas de réponse unique, et ceci n'est pas un conseil en investissement. Les données montrent un marché stable qui fonctionne, sans emballement, ce qui joue dans les deux sens.

Ce qui soutient les prix

La demande : 19,8 millions de visiteurs en 2025, un record (chiffres du tourisme), et plus de 122 milliards de dirhams de transferts des MRE la même année.
La connectivité : un record de 36,3 millions de passagers aériens en 2025, et la LGV Kénitra-Marrakech attendue en septembre 2029, selon l'ONCF.
Les portails : sur Mubawab, la demande à l'achat a crû de 5,45 % en 2025, les annonces ont reculé de 3,12 %.

Les motifs de prudence

Pas de hausse pour amortir les frais d'acquisition (frais d'achat) : sur un marché stable, une détention courte a peu de chances de les couvrir.
Des villas en retrait : prix -0,3 % et ventes -7,1 % sur un an au T2 2026, alors que leurs annonces sur Mubawab ont crû de 2,35 % en 2025.
Moins de revenus en courte durée : selon AirROI, le revenu par annonce a baissé d'environ 22 % à Tanger et Casablanca sur l'année à fin juillet 2026.
Une offre nouvelle : les 60 000 lits hôteliers prévus d'ici 2030 concurrenceront les locations saisonnières. Au Qatar, les loyers de certains quartiers ont chuté de 18 à 23 % en un seul trimestre de 2023, après le tournoi de 2022 (Knight Frank).
Aucune prime Coupe du monde mesurée pour le Maroc, et les études d'événements passés trouvent des effets faibles et localisés (Coupe du monde et prix).

Notre lecture : les appartements des grandes villes sont stables, et les villas laissent de la marge de négociation. Acheter pour l'usage, ou pour garder longtemps, colle mieux aux données qu'acheter pour revendre en 2030.

Sources

Questions fréquentes

Quel est le prix moyen du m² au Maroc ?

Environ 14 000 DH le m² en prix affichés. Selon Mubawab, la moyenne nationale 2025 était de 14 042 DH pour les appartements et 14 602 DH pour les villas (environ 1 300 à 1 350 euros). Les quartiers prisés coûtent bien plus : 22 000 à 28 000 DH à Anfa Supérieur et Aïn Diab (Casablanca), selon ReaConsult. Aucun prix au m² n'est officiel, et un prix affiché se négocie.

Les prix de l'immobilier baissent-ils au Maroc ?

Non, pas dans l'ensemble. L'indice officiel progressait de 0,7 % sur un an au T2 2026, après une baisse trimestrielle de 2,4 % au T1 2026 en première publication (révisée à environ 1,95 %, selon ReaConsult), seulement en partie effacée. Certains segments reculent légèrement : villas -0,3 % et maisons sans jardin -0,7 % sur un an.

Quels sont les taux de crédit immobilier au Maroc en 2026 ?

Environ 4,5 % en moyenne pour les ménages. Selon Bank Al-Maghrib, le taux moyen des crédits à l'habitat aux particuliers était de 4,53 % au T2 2026, contre 4,66 % au T1. Pour les non-résidents, les acheteurs étrangers et les longues durées à taux fixe, les taux varient selon les banques : comparez les offres plutôt que la moyenne.

Dans quelle ville du Maroc les prix immobiliers augmentent-ils le plus ?

Rabat, selon les données officielles de 2025. Les prix y ont progressé de 3,5 %, contre 1,0 % à Marrakech, 0,9 % à Casablanca et 0,6 % à Tanger, selon Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC. Au T2 2026, Tanger arrivait en tête, avec une hausse trimestrielle de 2,3 % tirée par les terrains urbains (+7,3 %).

Les prix immobiliers vont-ils monter au Maroc avant la Coupe du monde 2030 ?

Personne ne peut le dire avec certitude. Nous n'avons trouvé aucune source sérieuse chiffrant un effet Coupe du monde sur les prix marocains. Les événements passés montrent des gains faibles et localisés : l'annonce des Jeux de Londres, en 2005, a fait monter les prix de 2,1 à 3,3 % dans les arrondissements hôtes (Kavetsos, 2012). Les nouvelles liaisons, comme la LGV vers Marrakech attendue en 2029, compteront sans doute plus que les stades.

À quelle fréquence l'indice officiel des prix immobiliers est-il publié ?

Chaque trimestre. Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC (Conservation foncière) publient l'indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) ; l'édition du T2 2026 (numéro 67) est parue en août 2026, environ deux mois après la fin du trimestre. Les trimestres passés étant révisés à chaque fois, citez toujours la dernière édition.

Achetez sur les données, pas sur les gros titres

Indiquez-nous votre ville, votre budget et votre calendrier. Nous vous enverrons une sélection de biens au titre vérifié qui vous correspondent, avec les données officielles en tête.

Demander une sélection privée