Maroc, Espagne ou Portugal : où acheter votre résidence secondaire ?

Points clés

• Prix des logements sur un an au T2 2026 : +12,2 % en Espagne et +16,5 % au Portugal, la hausse la plus forte de l'UE (INE Espagne ; INE Portugal ; Eurostat).
• Au Maroc, l'indice officiel des prix résidentiels a gagné 1,0 % sur un an au T2 2026, celui des villas a perdu 0,3 % (Bank Al-Maghrib/ANCFCC).
• Au T2 2026, les Marocains étaient le quatrième groupe d'acheteurs étrangers en Espagne (6,09 % des achats d'étrangers), presque à égalité avec les Allemands (Colegio de Registradores).
• L'Espagne a fermé son golden visa aux nouvelles demandes le 3 avril 2025 et le Portugal ses voies immobilières le 7 octobre 2023 ; la loi marocaine sur le séjour ne prévoit aucune voie par l'achat immobilier (gouvernement espagnol ; SRS Legal ; loi 02-03).
• Depuis le 1er juillet 2025, toute location saisonnière en ligne en Espagne exige un numéro d'enregistrement national ; environ la moitié des 68 594 premières demandes ont été rejetées ou révoquées (Europa Press).
• Rendements locatifs bruts moyens estimés : 7,31 % au Maroc (T1 2026), 5,45 % en Espagne (T1 2026) et 4,29 % au Portugal (T2 2026) (Global Property Guide).

Prix immobiliers : Maroc, Espagne et Portugal comparés

Hors quartiers prisés, le Maroc coûte environ 40 à 50 % de moins au m² que les moyennes espagnole et portugaise, et ses prix stagnent quand les leurs progressent à deux chiffres. Les sources mesurent des choses différentes : comparez des ordres de grandeur.

Espagne

• 2 487 €/m², prix moyen enregistré au T2 2026, un record (Colegio de Registradores) ; +12,2 % sur un an (INE)
• Côtes de villégiature, expertises Tinsa du T2 2026 : Marbella 3 694 €/m², provinces de Málaga 2 703 € et d'Alicante 1 981 €, chacune +15 à 21 % sur un an

Portugal

• 2 337 €/m², prix médian des logements vendus au T1 2026 ; Algarve 3 240 € sur les douze mois à fin T1 (INE)
• +16,5 % sur un an au T2 2026, contre 4,7 % pour la moyenne de l'UE (INE, Eurostat)

Maroc

• 14 042 DH/m², prix affiché moyen des appartements en 2025 (villas : 14 602 DH), soit environ 1 300-1 350 € (Mubawab) ; Marrakech haut de gamme 5 500-7 000 €/m² (Knight Frank, via Bladi.net)
• +1,0 % pour les logements et -0,3 % pour les villas sur un an au T2 2026 (Bank Al-Maghrib/ANCFCC)

Les volumes divergent : sur un an au T2 2026, ventes à -2,3 % en Espagne et -6,4 % au Portugal, mais +3,9 % pour les logements au Maroc (Registradores, INE, Bank Al-Maghrib/ANCFCC). Des prix stables jouent dans les deux sens : l'acheteur au Maroc ne paie pas une hausse passée, mais ne doit pas en attendre une.

Combien coûtent les frais d'achat dans chaque pays ?

Pour la plupart des acheteurs, les frais d'achat sont les plus bas au Maroc. Taux de référence en 2026 :

• Espagne : droit de mutation sur l'ancien (ITP) généralement de 4 à 13 % selon la région (PwC), dont 7 % en Andalousie et 10 à 13 % en Catalogne ; neuf : 10 % de TVA plus 0,5 à 1,5 % de droit de timbre. Taxes et frais cumulés atteignent en général 10 à 15 % (TaxDown).
• Portugal : droit de mutation (IMT) jusqu'à 7,5 %, plus 0,8 % de droit de timbre. Selon PwC, un non-résident paie un IMT forfaitaire de 7,5 % sur un logement, sauf s'il devient résident fiscal sous deux ans ou loue à long terme ; nous n'avons pas pu dater cette règle.
• Maroc : environ 7 % hors commission d'agence, dont droits d'enregistrement 4 %, Conservation foncière 1,5 % et notaire environ 1,2 % (ReaConsult). Depuis le 1er juillet 2026, 2 % de droits s'ajoutent pour les ventes de plus de 300 000 DH non payées par chèque ou virement bancaire (Code général des impôts 2026). Voir notre guide des frais d'achat.

Impôts des non-résidents : loyers et plus-values

Chaque pays taxe loyers et plus-values là où se trouve le bien, les conventions fiscales évitant en général la double imposition. Taux pour les non-résidents en 2026 :

• Espagne : loyers imposés à 19 % (résidents UE/EEE) ou 24 % (autres) ; un logement non loué reste imposé sur un revenu fictif de 1,1 à 2 % de sa valeur cadastrale. Plus-values à 19 %, l'acheteur retenant 3 % du prix (Agencia Tributaria).
• Portugal : loyers généralement imposés à 25 % forfaitaires. Depuis 2023, les non-résidents sont imposés sur la moitié de la plus-value, au barème progressif (Garrigues).
• Maroc : selon le Code général des impôts 2026, loyers d'un logement nu imposés au barème progressif (taux marginal 37 %) après un abattement forfaitaire de 40 % ; la location meublée saisonnière peut relever des revenus professionnels, et des guides plus anciens citent 10 à 15 % forfaitaires. Plus-value imposée à 20 % du gain réévalué de l'inflation, minimum 3 % du prix de vente.

Les règles changent souvent. Information générale, pas un conseil fiscal : faites valider votre cas par un notaire et un conseiller fiscal dans les deux pays. Voir notre guide fiscal.

Location saisonnière : où les règles se durcissent-elles ?

L'Espagne a le plus durci ses règles depuis 2025, le Portugal a levé son gel de 2023, et le cadre marocain des autorisations reste inachevé.

• Espagne : depuis le 1er juillet 2025, toute location saisonnière en ligne exige un numéro d'enregistrement national ; depuis le 3 avril 2025, un nouveau logement touristique requiert l'accord des trois cinquièmes des copropriétaires (OCU). Barcelone prévoit de supprimer environ 10 000 licences d'ici novembre 2028 (Catalan News) ; Málaga a annoncé en août 2025 un gel des nouveaux enregistrements jusqu'à trois ans (Hosteltur).
• Portugal : le décret-loi 76/2024 a levé au 1er novembre 2024 le gel des nouveaux enregistrements d'Alojamento Local (location saisonnière), mais les communes peuvent les suspendre en zone tendue (Cuatrecasas) et y majorer jusqu'à 100 % la taxe foncière de ces logements (PwC).
• Maroc : la loi 80-14 impose aux hébergements touristiques alternatifs une autorisation et la déclaration quotidienne des clients à la police, mais le cahier des charges requis pour demander une autorisation courte durée n'était pas publié en mai 2026 (Le360). Un décret sur les immeubles de location courte durée a été annoncé en janvier 2026. Voir notre guide de la location courte durée.

Golden visa, titre de séjour et taxe espagnole de 100 %

Aucun des trois ne donne plus de titre de séjour contre l'achat d'un logement. L'Espagne a fermé son golden visa (500 000 € dans l'immobilier) aux nouvelles demandes le 3 avril 2025 ; le Portugal a supprimé ses voies immobilières le 7 octobre 2023, mais gardé celles par fonds d'investissement. Le Maroc n'a pas de dispositif de résidence par l'investissement. Britanniques, Européens et Américains peuvent y rester 90 jours sans visa ; au-delà, il faut une carte de séjour délivrée par la police (GOV.UK ; Wikipedia). Voir notre guide du titre de séjour.

Proposée en janvier 2025 par le président du gouvernement Pedro Sánchez, la taxe pouvant atteindre 100 % sur les logements achetés par des non-résidents hors UE n'est pas adoptée : selon Reuters, le texte était bloqué au Congrès en mars 2026.

Rendement locatif, vols, climat et coût de la vie

Rendements bruts plus élevés et vie bien moins chère au Maroc ; la durée de vol dépend de la ville.

• Rendements bruts (estimations Global Property Guide) : Maroc 7,31 %, Espagne 5,45 %, Portugal 4,29 % (T1-T2 2026). Numbeo situe le Maroc plutôt vers 4,8 % : prudence sur le haut de fourchette.
• Vols directs (moyennes KAYAK) : depuis Londres, Amsterdam et Bruxelles, 3h04-3h10 pour Tanger contre 2h56-3h08 pour Málaga et Faro ; 3h43-3h50 pour Marrakech, et environ quatre heures pour Agadir depuis Londres et Bruxelles.
• Hiver : maximales moyennes de janvier de 21,2 °C à Agadir, 19,1 °C à Marrakech, 17,2 °C à Málaga et 16,3 °C à Faro (normales 1991-2020).
• Coût de la vie (indice Numbeo, New York = 100, mi-2026) : Maroc 31,2, Portugal 48,7, Espagne 51,4.

Les contreparties du Maroc, sans détour

Au Maroc, des prix plus bas demandent plus de vérifications.

• Titre : n'achetez qu'un bien doté d'un titre foncier enregistré ; un bien melkia ne s'achète pas avant son immatriculation. Voir titre foncier ou melkia.
• Devise : le dirham n'est pas librement convertible et fluctue dans une bande de ±5 % (environ 10,8 pour un euro à l'automne 2026). Financer l'achat en devises est ce qui garantit le droit de rapatrier le prix de vente et la plus-value (Office des Changes). Voir rapatrier ses fonds.
• Terrain : les étrangers ne peuvent en général pas posséder de terres agricoles (GOV.UK).
• Revente : ventes de villas en baisse de 7,1 % sur un an au T2 2026 ; faute de ventes, l'indice officiel n'a pas pu calculer de prix des villas à Tanger ce trimestre-là.

Notre lecture : l'Espagne et le Portugal conviennent à qui veut un actif en euros et une revente liquide, quitte à payer plus cher et à louer sous contraintes. Le Maroc convient à qui veut plus d'espace ou de soleil d'hiver par euro et compte surtout occuper le logement, s'il achète titré et fait entrer les fonds dans les règles.

Sources

• Instituto Nacional de Estadística (INE): Housing Price Index (HPI), second quarter 2026
• Colegio de Registradores de España: Estadística Registral Inmobiliaria, 2T 2026
• Bank Al-Maghrib / ANCFCC: Indice des prix des actifs immobiliers, 2ème trimestre 2026 (n° 67)
• Observador (INE data): Preços das casas abrandam para subida de 16,5% no segundo trimestre, com menos 6,4% de transações
• Government of Spain: Abolition of the investor visa in Spain and its implications
• Agencia Tributaria: Rentas imputadas de bienes inmuebles urbanos (non-resident taxation manual)
• PwC Worldwide Tax Summaries: Portugal: Corporate, other taxes
• Reuters via Global Banking & Finance Review: Spain's 100% non-EU property tax stalls in congress
• Office des Changes: Revenus, cession, liquidation et dévolution successorale au titre des investissements étrangers
• Numbeo: Cost of living index by country, 2026 mid-year