Rendement locatif au Maroc par ville : ce que gagnent vraiment les bailleurs en 2026

Le rendement locatif brut en longue durée dans les grandes villes marocaines tourne autour de 5 à 8 %, selon la source : Global Property Guide place Casablanca et Marrakech au-dessus de 8 %, Numbeo (données participatives) la plupart des villes vers 5 à 6 %. Le net est plus bas : dans notre exemple illustratif, 6 % brut deviennent 3,5 à 4,6 % après vacance, charges et impôt. La location courte durée ne l'emporte nettement qu'à Marrakech.

Mis à jour le 5 octobre 2026

Points clés

Global Property Guide estime le rendement brut moyen du Maroc à 7,31 % au T1 2026 : 8,30 % à Casablanca, 8,25 % à Marrakech et 6,92 % à Rabat (Global Property Guide).
Les données participatives de Numbeo donnent environ 6 % brut dans le centre de Casablanca, Rabat et Tanger, et 5,1 % dans celui de Marrakech, en octobre 2026 (Numbeo).
L'annonce Airbnb moyenne a rapporté 14 527 dollars à Marrakech sur les douze mois à fin juillet 2026, contre 5 150 dollars à Casablanca (AirROI).
Une location ordinaire est imposée au barème de 0 à 37 % après abattement forfaitaire de 40 % ; l'option pour le taux libératoire de 20 % suppose une retenue à la source par le locataire (Code général des impôts 2026, art. 64 et 73).
Les frais d'achat comprennent 4 % de droits d'enregistrement et 1,5 % de droits de conservation foncière, avant les honoraires du notaire (CGI 2026 ; ANCFCC).
L'indice officiel des prix immobiliers a pris 0,6 % en 2025 et 0,7 % sur un an au T2 2026 : le loyer fait l'essentiel du rendement (Bank Al-Maghrib/ANCFCC).

Quel est le rendement locatif au Maroc, ville par ville ?

Entre 5 et 8 % brut environ en location longue durée dans les grandes villes, et la source compte autant que la ville. Le rendement brut : un an de loyer divisé par le prix, avant toute charge.

Casablanca : 8,30 % (Global Property Guide, T1 2026) ; 5,97 % au centre, 6,09 % hors centre (Numbeo, octobre 2026). Une chambre en centre-ville : 5 892 DH par mois.
Marrakech : 8,25 % (GPG) ; 5,10 % au centre, 6,77 % hors centre (Numbeo). Une chambre en centre-ville : 4 676 DH.
Rabat : 6,92 % (GPG) ; 5,84 % au centre, 6,04 % hors centre (Numbeo). Une chambre en centre-ville : 5 180 DH.
Tanger : 5,99 % au centre, 5,53 % hors centre (Numbeo). Une chambre en centre-ville : 4 670 DH.
Agadir : 5,42 % au centre, 4,36 % hors centre (Numbeo). Une chambre en centre-ville : 4 120 DH.
Fès : 9,2 % au centre sur Numbeo, valeur atypique à ne pas retenir sans données locales.

La taille compte aussi : GPG donne 7,83 % pour une chambre et 9,03 % pour deux à Casablanca, mais 8,74 % pour une chambre et 5,04 % pour trois à Rabat. Pages villes : Casablanca et Marrakech.

Pourquoi Global Property Guide et Numbeo divergent-ils ?

Leurs échantillons diffèrent, et aucun ne mesure ce qu'encaisse un bailleur. Numbeo fait la moyenne des prix et loyers déclarés par ses utilisateurs (8 à 19 contributeurs par ville en octobre 2026) : quelques saisies suffisent à faire bouger un chiffre. Ses moyennes nationales : 4,76 % en centre-ville et 4,53 % hors centre, contre 7,31 % chez GPG. Nous n'avons pu lire que le résumé publié de GPG, pas sa méthode complète.

Ce sont deux rendements bruts fondés sur des prix affichés ou déclarés, pas sur des baux enregistrés. Notre lecture : retenez les 5 à 6 % de Numbeo comme scénario de base pour un appartement en grande ville, et 8 % comme haut de fourchette, atteignable seulement avec un prix sous la moyenne ou un loyer au-dessus. GPG lui-même situe en général le net 1,5 à 2 points sous le brut.

La location courte durée rapporte-t-elle plus que la longue durée ?

Nettement, seulement à Marrakech. Moyennes AirROI sur les douze mois à fin juillet 2026, converties à environ 9,3 DH le dollar (Bank Al-Maghrib, août 2026) :

Marrakech : 11 363 annonces, 37,6 % d'occupation, 14 527 dollars par an (environ 135 000 DH)
Essaouira : 36,2 % d'occupation, 10 912 dollars (environ 101 500 DH), en baisse de 10,3 % sur un an
Tanger : 33,0 % d'occupation, 7 004 dollars (environ 65 000 DH), en baisse de 21,8 %
Agadir : 35,9 % d'occupation, 6 936 dollars (environ 64 500 DH)
Casablanca : 33,1 % d'occupation, 5 150 dollars (environ 48 000 DH), en baisse de 22,4 %

À Casablanca, un appartement d'une chambre en centre-ville se loue environ 70 700 DH par an en longue durée (moyennes Numbeo), plus que ne rapporte en brut l'annonce Airbnb moyenne. À Tanger et Agadir, la courte durée rapporte en brut environ 15 à 30 % de plus que la longue durée pour une chambre en centre-ville. Comparaison grossière : AirROI mélange tailles de biens et hôtes occasionnels.

La courte durée a aussi des coûts que les bailleurs à l'année évitent largement : ménage, ameublement, factures, commissions des plateformes, déclarations quotidiennes à la police et régime d'autorisation non résolu. Voir les règles de la location courte durée.

Quels coûts séparent le rendement brut du rendement net ?

Cinq postes, et l'impôt n'est souvent pas le plus lourd.

Vacance : chaque mois vide retire 8,3 % du loyer annuel.
Impôt sur le revenu : voir la section suivante ; il dépend de vos autres revenus marocains.
Taxes locales : la taxe de services communaux (TSC) représente 10,5 % d'une valeur locative fixée par une commission de recensement en zone urbaine, et 6,5 % en zone périphérique, sans exonération pour le neuf. La taxe d'habitation, de 0 à 30 % de la valeur locative, s'applique aux résidences principales et secondaires (DGI) : elle pèse donc surtout si vous occupez aussi le bien ; demandez à la commune comment elle traite un logement loué toute l'année.
Charges de copropriété et travaux : fixées par le syndic et liées à l'âge du bien ; demandez les comptes récents avant d'acheter.
Gestion : agence ou gestionnaire de courte durée prélèvent une part des loyers ; faute de référence publiée fiable sur leurs honoraires au Maroc, demandez des devis écrits.

Les frais d'acquisition diluent aussi le rendement : 4 % de droits d'enregistrement, 1,5 % de droits de conservation foncière plus 100 DH par titre, et les honoraires du notaire (voir frais d'achat).

Comment les revenus locatifs sont-ils imposés en 2026 ?

Pour une location nue ordinaire, un abattement forfaitaire de 40 % s'applique au loyer brut, et le reste est imposé au barème de l'IR : exonération jusqu'à 40 000 DH, puis tranches à 10 %, 20 %, 30 % et 34 %, et 37 % au-delà de 180 000 DH (CGI 2026, art. 64 et 73). Les loyers s'ajoutent à vos autres revenus imposables marocains (art. 25) ; les non-résidents ne sont imposés que sur leurs revenus de source marocaine (art. 23). Déclaration avant le 1er mars.

Si le locataire est une société ou une personne physique soumise à un régime professionnel, il retient à la source 10 % (loyer annuel inférieur à 120 000 DH) ou 15 % (120 000 DH ou plus), imputables sur votre impôt définitif ; aucune retenue jusqu'à 40 000 DH par an. Dans ce cas seulement, vous pouvez opter pour l'imposition libératoire de 20 % du loyer brut. Comme 20 % du brut équivalent à 33,3 % de la base imposable, l'option n'est gagnante que sur les loyers qui tomberaient dans les tranches à 34 % ou 37 %.

La retenue de 5 % en vigueur depuis le 1er juillet 2026 ne vise que les loyers versés aux sociétés et aux bailleurs soumis à un régime professionnel, pas aux particuliers ordinaires. La location meublée ou de courte durée peut être imposée comme revenu professionnel, sans l'abattement de 40 %. Information générale : à confirmer avec un notaire ou un conseiller fiscal ; voir notre guide fiscal.

Exemple chiffré : de 6 % brut à environ 4 % net

Simple illustration, pas une prévision. Hypothèses : un appartement de trois chambres dans le centre de Casablanca acheté 2 000 000 DH (environ 185 000 euros à 10,8 dirhams), loué nu à un particulier 10 000 DH par mois, proche de la moyenne Numbeo de 10 791 DH pour cette taille ; un mois de vacance par an ; 15 000 DH par an de charges de copropriété, taxes locales, assurance et travaux (notre hypothèse) ; ni crédit ni agence.

Rendement brut : 120 000 / 2 000 000 DH = 6,0 %
Loyer encaissé après un mois de vacance : 110 000 DH
Base imposable après abattement de 40 % : 66 000 DH
Impôt si c'est le seul revenu marocain du propriétaire : 3 200 DH (10 % sur 20 000 plus 20 % sur 6 000)
Revenu net : 110 000 - 15 000 - 3 200 = 91 800 DH, soit 4,6 % du prix, et 4,35 % avec les 5,5 % de droits d'acquisition
Propriétaire déjà dans la tranche à 37 % via d'autres revenus marocains : impôt de 24 420 DH, net de 70 580 DH, soit 3,5 % du prix

Chaque 10 % du loyer cédé à une agence retire encore 0,55 point. L'emprunt aide rarement : les crédits à l'habitat des ménages coûtaient en moyenne 4,53 % au T2 2026 (Bank Al-Maghrib) ; emprunter pour gagner les 4,35 à 4,6 % de cet exemple ne laisse donc que peu ou rien sur l'argent emprunté, et les prix officiels n'ont pris que 0,6 % en 2025 (voir prix de l'immobilier).

Sources

Questions fréquentes

Quel est un bon rendement locatif au Maroc ?

Environ 5 à 6 % brut, scénario de base réaliste en location longue durée dans une grande ville d'après Numbeo (octobre 2026) ; Global Property Guide donne plus, 7,31 % en moyenne nationale. Après vacance, charges et impôt, comptez environ 1,4 à 2,5 points de moins, selon notre exemple illustratif. Exigez des baux signés ou des relevés de plateforme avant de croire un chiffre plus élevé.

Quelle ville du Maroc offre le meilleur rendement locatif ?

Casablanca ou Marrakech, selon la source. Global Property Guide les place à 8,30 % et 8,25 % brut au T1 2026, au-dessus de sa moyenne nationale de 7,31 % et des 6,92 % de Rabat. Sur Numbeo, Marrakech hors centre mène les grandes villes avec 6,77 %, devant Casablanca, Rabat et le centre de Tanger, autour de 6 %, hors valeur atypique de 9,2 % pour le centre de Fès. En location courte durée, Marrakech devance largement Casablanca (AirROI).

Quel est le taux d'occupation Airbnb à Marrakech ?

Environ 38 %. AirROI donne 37,6 % d'occupation moyenne sur 11 363 annonces actives à Marrakech, sur les douze mois à fin juillet 2026, pour un prix moyen de 156 dollars la nuit. Les logements entiers représentent 82 % des annonces, 94 % des voyageurs viennent de l'étranger, France et Royaume-Uni en tête, et avril, août et octobre sont les mois de pointe.

Les non-résidents paient-ils l'impôt sur les loyers au Maroc ?

Oui. Les non-résidents sont imposés au Maroc sur leurs revenus de source marocaine, dont les loyers d'un bien marocain (CGI, art. 23). Une location ordinaire est imposée au barème de 0 à 37 % après un abattement de 40 %, avec déclaration avant le 1er mars. La convention fiscale néerlando-marocaine, par exemple, permet au Maroc d'imposer les revenus des biens qui y sont situés (art. 6) ; les règles de votre pays s'appliquent ensuite.

Vaut-il mieux louer à l'année ou sur Airbnb au Maroc ?

Cela dépend de la ville. À Casablanca, l'annonce Airbnb moyenne a rapporté environ 48 000 DH brut sur l'année à fin juillet 2026, moins que les quelque 70 700 DH par an d'un appartement d'une chambre en centre-ville loué à l'année, selon Numbeo. À Marrakech, la courte durée a rapporté en moyenne environ 135 000 DH. Mais elle implique plus de coûts, plus de travail et une incertitude réglementaire.

Peut-on obtenir un rendement locatif de 10 % au Maroc ?

En brut, parfois ; en net, rarement. Global Property Guide indique 9,03 % brut pour les appartements de deux chambres à Casablanca au T1 2026, le chiffre le plus élevé de son résumé publié. Dans notre exemple illustratif, vacance, charges et impôt retirent 1,4 à 2,5 points au brut : 10 % net supposerait un prix ou un loyer hors norme. Sans justificatifs, tenez ces promesses pour du marketing.

Vous cherchez un bien qui se finance par ses loyers ?

Indiquez-nous la ville, votre budget et si vous visez la location longue ou courte durée. Nous vous enverrons une sélection privée de logements à titre vérifié correspondant à votre projet.

Demander une sélection privée