Marokko, Spanje of Portugal: waar koopt u het best een tweede huis?

In het kort

• De huizenprijzen stegen 12,2% in Spanje en 16,5% in Portugal in het jaar tot Q2 2026; de Portugese stijging was de snelste van de EU (INE Spanje; INE Portugal; Eurostat).
• De officiële Marokkaanse prijsindex voor woningen steeg 1,0% in het jaar tot Q2 2026, en villa's werden 0,3% goedkoper (Bank Al-Maghrib/ANCFCC).
• Marokkanen waren in Q2 2026 de vierde grootste groep buitenlandse huizenkopers in Spanje, met 6,09% van alle aankopen door buitenlanders, bijna evenveel als de Duitsers (Colegio de Registradores).
• Spanje sloot zijn golden visa op 3 april 2025 voor nieuwe aanvragen, Portugal schafte de vastgoedroutes op 7 oktober 2023 af, en de Marokkaanse verblijfswet kent geen route via vastgoed (Spaanse overheid; SRS Legal; Wet 02-03).
• Sinds 1 juli 2025 heeft elke online aangeboden vakantiewoning in Spanje een nationaal registratienummer nodig; ongeveer de helft van de eerste 68.594 aanvragen werd afgewezen of ingetrokken (Europa Press).
• Global Property Guide schat het gemiddelde bruto huurrendement op 7,31% in Marokko (Q1 2026), 5,45% in Spanje (Q1 2026) en 4,29% in Portugal (Q2 2026) (Global Property Guide).

Hoe verhouden de huizenprijzen in Marokko, Spanje en Portugal zich?

Buiten de toplocaties is Marokko per m² grofweg 40 tot 50% goedkoper dan het Spaanse en Portugese gemiddelde, en de prijzen staan er stil terwijl ze daar met dubbele cijfers stijgen. De bronnen meten verschillende dingen, dus vergelijk ordes van grootte.

Spanje

• 2.487 euro per m² gemiddelde geregistreerde prijs in Q2 2026, een record (Colegio de Registradores), en +12,2% in een jaar (INE)
• Vakantiekusten, taxaties Q2 2026 (Tinsa): Marbella 3.694 euro per m², provincie Málaga 2.703 euro en provincie Alicante 1.981 euro, elk 15 tot 21% hoger dan een jaar eerder

Portugal

• 2.337 euro per m² mediane prijs van verkochte woningen in Q1 2026; in de Algarve 3.240 euro over de twaalf maanden tot Q1 (INE)
• +16,5% in het jaar tot Q2 2026, tegenover een EU-gemiddelde van 4,7% (INE, Eurostat)

Marokko

• MAD 14.042 per m² gemiddelde vraagprijs voor appartementen in 2025 en MAD 14.602 voor villa's, ruwweg 1.300 tot 1.350 euro (Mubawab); toplocaties in Marrakech 5.500 tot 7.000 euro per m² (Knight Frank, via Bladi.net)
• +1,0% voor woningen en -0,3% voor villa's in het jaar tot Q2 2026 (Bank Al-Maghrib/ANCFCC)

Het aantal verkopen vertelt een ander verhaal: -2,3% in Spanje en -6,4% in Portugal, maar +3,9% voor Marokkaanse woningen, op jaarbasis in Q2 2026 (Registradores, INE, Bank Al-Maghrib/ANCFCC). Stilstaande prijzen hebben twee kanten: wie in Marokko koopt, betaalt niet voor een prijsrally, maar moet er ook niet op rekenen.

Wat zijn de aankoopkosten in elk land?

Voor de meeste kopers zijn de aankoopkosten in Marokko het laagst van de drie. De belangrijkste tarieven in 2026:

• Spanje: overdrachtsbelasting (ITP) op bestaande woningen van doorgaans 4 tot 13% per regio (PwC), zoals 7% in Andalusië en 10 tot 13% in Catalonië; op nieuwbouw 10% btw plus 0,5 tot 1,5% zegelrecht. Belastingen en kosten samen: meestal 10 tot 15% (TaxDown).
• Portugal: overdrachtsbelasting (IMT) tot 7,5% plus 0,8% zegelrecht. PwC vermeldt een vast IMT-tarief van 7,5% voor niet-ingezeten woningkopers, tenzij zij binnen twee jaar fiscaal inwoner worden of de woning langdurig verhuren; sinds wanneer deze regel geldt, konden wij niet bevestigen.
• Marokko: ongeveer 7% plus eventuele makelaarscommissie: registratierecht 4%, kadaster 1,5% en notaris ongeveer 1,2% (ReaConsult). Sinds 1 juli 2026 geldt een extra recht van 2% op verkopen boven MAD 300.000 waarbij de prijs niet per cheque of bankoverschrijving is betaald (belastingwetboek 2026). Zie onze gids over aankoopkosten.

Hoe wordt u als niet-ingezetene belast op huur en verkoopwinst?

Elk land belast huur en meerwaarde daar waar de woning staat, en belastingverdragen voorkomen meestal dubbele heffing. De belangrijkste tarieven voor niet-ingezetenen in 2026:

• Spanje: huur belast tegen 19% voor inwoners van de EU/EER en 24% voor anderen; ook een niet-verhuurde woning wordt belast, op een fictief inkomen van 1,1 tot 2% van de kadastrale waarde. Meerwaarde: 19%, en de koper houdt 3% van de koopsom in (Agencia Tributaria).
• Portugal: huur meestal belast tegen een vast tarief van 25%. Sinds 2023 worden niet-ingezetenen op de helft van de meerwaarde belast, tegen progressieve tarieven (Garrigues).
• Marokko: ongemeubileerde verhuur wordt volgens het belastingwetboek 2026 belast op de progressieve schaal (toptarief 37%) na een forfaitaire aftrek van 40%; gemeubileerde vakantieverhuur kan als bedrijfsinkomen gelden, en oudere gidsen noemen een vast tarief van 10 tot 15%. Meerwaarde wordt belast tegen 20% van de voor inflatie gecorrigeerde winst, met een minimum van 3% van de verkoopprijs.

De regels veranderen vaak, en dit is algemene informatie, geen belastingadvies: laat uw situatie bevestigen door een notaris en een belastingadviseur in beide landen. Zie onze gids over belasting op meerwaarde en huurinkomsten.

Waar worden de regels voor vakantieverhuur strenger?

Spanje heeft de regels sinds 2025 het sterkst aangescherpt, Portugal draaide zijn stop uit 2023 terug, en het Marokkaanse vergunningenkader is nog niet af.

• Spanje: sinds 1 juli 2025 heeft elke online aangeboden vakantiewoning een nationaal registratienummer nodig, en sinds 3 april 2025 moet een nieuw toeristisch appartement worden goedgekeurd door drie vijfde van de eigenaren in het gebouw (OCU). Barcelona wil tegen november 2028 ongeveer 10.000 vergunningen laten verdwijnen (Catalan News); Málaga kondigde in augustus 2025 een stop van maximaal drie jaar op nieuwe registraties aan (Hosteltur).
• Portugal: Decreto-Lei 76/2024 hief per 1 november 2024 de stop op nieuwe registraties voor Alojamento Local (vakantieverhuur) op, maar gemeenten kunnen ze in gebieden onder druk opschorten (Cuatrecasas) en daar de onroerendgoedbelasting op vakantiewoningen met maximaal 100% verhogen (PwC).
• Marokko: Wet 80-14 verplicht alternatieve toeristische accommodatie tot een vergunning en een dagelijkse melding van gasten bij de politie, maar het lastenboek dat nodig is om een vergunning voor kortetermijnverhuur aan te vragen, was in mei 2026 nog niet gepubliceerd (Le360). In januari 2026 werd een decreet over gebouwen voor kortetermijnverhuur aangekondigd. Zie onze gids over kortetermijnverhuur.

Golden visa, verblijfsvergunning en de voorgestelde Spaanse belasting van 100%

Geen van de drie geeft nog verblijfsrecht voor het kopen van een woning. Spanje sloot zijn golden visa (500.000 euro in vastgoed) op 3 april 2025 voor nieuwe aanvragers; Portugal schafte de vastgoedroutes op 7 oktober 2023 af, maar behield de routes via beleggingsfondsen. Marokko heeft geen verblijfsregeling voor investeerders. Burgers van het VK, de EU en de VS mogen 90 dagen zonder visum blijven; voor een langer verblijf is een verblijfskaart van de politie nodig (GOV.UK; Wikipedia). Zie onze gids over verblijf in Marokko.

Een Spaanse belasting van maximaal 100% op woningen gekocht door niet-ingezetenen van buiten de EU, in januari 2025 voorgesteld door premier Pedro Sánchez, is geen wet: Reuters meldde in maart 2026 dat het voorstel vastzat in het Congres.

Huurrendement, vliegtijden, klimaat en kosten van levensonderhoud

Marokko biedt hogere bruto rendementen en veel lagere kosten van levensonderhoud; de vliegtijd hangt af van de stad.

• Bruto rendement (schattingen van Global Property Guide): Marokko 7,31%, Spanje 5,45%, Portugal 4,29% (Q1-Q2 2026). Numbeo komt voor Marokko dichter bij 4,8% uit, dus wees voorzichtig met de bovenkant.
• Vluchten (gemiddelde vliegtijd zonder overstap, KAYAK): vanaf Londen, Amsterdam en Brussel vliegt u in 3:04 tot 3:10 uur naar Tanger, tegenover 2:56 tot 3:08 uur naar Málaga en Faro. Naar Marrakech is het 3:43 tot 3:50 uur, en naar Agadir ongeveer vier uur vanaf Londen en Brussel.
• Winter: de gemiddelde maximumtemperatuur in januari is 21,2 °C in Agadir, 19,1 °C in Marrakech, 17,2 °C in Málaga en 16,3 °C in Faro (klimaatnormalen 1991-2020).
• Kosten van levensonderhoud: de index van Numbeo zet Marokko op 31,2, Portugal op 48,7 en Spanje op 51,4, waarbij New York 100 is (medio 2026).

Wat Marokko meer van u vraagt

Lagere prijzen betekenen in Marokko meer huiswerk.

• Titel: koop alleen vastgoed met een geregistreerde Titre Foncier; melkia-vastgoed zonder registratie koopt u pas na inschrijving bij het kadaster. Zie Titre Foncier of melkia.
• Valuta: de dirham is niet vrij converteerbaar en beweegt binnen een bandbreedte van ±5% (ongeveer 10,8 per euro in het najaar van 2026). Juist financiering van de aankoop in vreemde valuta garandeert het recht om de verkoopprijs en de winst te repatriëren (Office des Changes). Zie geld terughalen uit Marokko.
• Grond: buitenlanders kunnen in het algemeen geen landbouwgrond bezitten (GOV.UK).
• Doorverkoop: het aantal verkochte villa's daalde in Q2 2026 met 7,1% op jaarbasis, en de officiële index kon dat kwartaal bij gebrek aan verkopen geen villaprijs voor Tanger berekenen.

Onze lezing: Spanje en Portugal passen bij kopers die een bezit in euro's en een liquide doorverkoopmarkt willen, en die hogere prijzen en verhuurbeperkingen accepteren. Marokko past bij kopers die per euro meer ruimte of winterzon willen en de woning vooral zelf gaan gebruiken, mits zij getiteld vastgoed kopen en het geld correct overmaken.

Bronnen

• Instituto Nacional de Estadística (INE): Housing Price Index (HPI), second quarter 2026
• Colegio de Registradores de España: Estadística Registral Inmobiliaria, 2T 2026
• Bank Al-Maghrib / ANCFCC: Indice des prix des actifs immobiliers, 2ème trimestre 2026 (n° 67)
• Observador (INE data): Preços das casas abrandam para subida de 16,5% no segundo trimestre, com menos 6,4% de transações
• Government of Spain: Abolition of the investor visa in Spain and its implications
• Agencia Tributaria: Rentas imputadas de bienes inmuebles urbanos (non-resident taxation manual)
• PwC Worldwide Tax Summaries: Portugal: Corporate, other taxes
• Reuters via Global Banking & Finance Review: Spain's 100% non-EU property tax stalls in congress
• Office des Changes: Revenus, cession, liquidation et dévolution successorale au titre des investissements étrangers
• Numbeo: Cost of living index by country, 2026 mid-year