La Coupe du monde fait-elle monter les prix de l'immobilier ? Ce que montrent les anciens pays hôtes

Coupes du monde et JO ne font en général monter les prix immobiliers que légèrement, localement et surtout avant l'événement. Les études universitaires sur Londres 2012 et les arénas de Berlin relèvent des hausses d'environ 2 à 7,5 % à quelques kilomètres des nouveaux sites, souvent intégrées dès l'annonce. Les stades allemands de 2006 n'ont eu aucun effet mesurable sur les revenus ni l'emploi. Les loyers varient davantage : au Qatar, +15 % en 2022, puis repli après la finale.

Mis à jour le 5 octobre 2026

Points clés

L'attribution des JO 2012 à Londres a fait monter les prix de 2,1 à 3,3 % dans les arrondissements hôtes, et d'environ 5 % à moins de 3 miles du stade principal (Kavetsos, Urban Studies, 2012).
À Berlin, les terrains ont pris environ 7,5 % à moins de 1 km du Velodrom et 3,5 % entre 1 et 2 km, mais rien de significatif près de la Max-Schmeling-Halle (Ahlfeldt et Maennig, 2010).
Le nouveau Wembley a ajouté environ 1,91 milliard de livres à la valeur des biens alentour, plus que son coût de 1,4 milliard (What Works Centre for Local Economic Growth, 2016).
Les nouveaux stades allemands du Mondial 2006 n'ont eu aucun effet sur les revenus ou l'emploi significativement différent de zéro (Feddersen, Grötzinger et Maennig, 2008).
Au Qatar, les loyers résidentiels ont pris 15 % en 2022, année du Mondial, puis le loyer médian a cédé 5,1 % au T1 2023 (ValuStrat).
À la mi-2023, les loyers avaient perdu 23 % en un trimestre à Lusail Waterfront et 18 % à Fox Hills, sur fond de suroffre (Knight Frank).
L'indice officiel des prix immobiliers au Maroc a pris 0,6 % en 2025 et 0,7 % sur un an au T2 2026 (Bank Al-Maghrib/ANCFCC).

Que dit la recherche sur les grands événements et les prix immobiliers ?

Les effets sont réels, mais faibles, locaux et précoces. Quand les études en trouvent, ce sont quelques pour cent, à quelques kilomètres d'un nouveau site ou d'une nouvelle desserte, apparus à l'annonce du projet plutôt que pendant l'événement.

Plus largement, les économistes s'accordent dans l'ensemble : la croissance et l'emploi locaux ne justifient pas les subventions aux stades et aux grands événements (Coates et Humphreys, 2008), et selon Baade et Matheson (2016), les JO font perdre de l'argent à la plupart des hôtes.

Notre lecture des études ci-dessous :

Ampleur : environ 2 à 7,5 % dans les cas les mieux étudiés.
Distance : les effets s'estompent en 1 à 5 km environ et peuvent disparaître juste à côté d'un stade.
Calendrier : les prix bougent à l'annonce, donc l'essentiel de l'effet précède l'événement.
Cause : transports, rénovation urbaine et urbanisme comptent plus que le stade lui-même.
Gagnants : les propriétaires ; les locataires paient des loyers plus élevés (What Works Centre).

Jeux olympiques : Londres 2012, Barcelone 1992 et autres villes hôtes

Londres est le cas le plus net. Selon Kavetsos (Urban Studies, 2012), l'annonce des Jeux de 2012 a fait monter les prix de 2,1 à 3,3 % dans les arrondissements hôtes, et d'environ 5 % à moins de 3 miles du stade olympique, soit environ 1,4 milliard de livres au total.

Barcelone 1992 est le modèle cité par les urbanistes. Selon le CIDOB, seuls 9,1 % des investissements olympiques sont allés aux équipements sportifs et 61 % au génie civil ; l'élan immobilier a nourri la spéculation, et les espoirs de logement social ont été déçus. Faute de source primaire vérifiable, nous ne reprenons pas les chiffres de prix souvent cités pour Barcelone.

Sur six villes hôtes de 1984 à 2000, Kontokosta (Urban Studies, 2012) obtient des résultats mitigés, selon l'intégration des constructions olympiques dans la planification d'ensemble. Après l'attribution des JO d'hiver 2018 à PyeongChang, les appartements de ses trois districts hôtes valaient 6,6 % de plus que ceux des districts non hôtes, selon une étude de 2022 (revue Sustainability).

Les chiffres d'une ville entière disent peu des causes. D'après des données Savills publiées en 2016, les valeurs vénales à Rio dépassaient de 216 % leur niveau de 2008 au pic de 2015, puis avaient perdu 4 % sur l'année achevée en juin 2016 : des cycles de marché, pas des effets olympiques mesurés.

Stades : Wembley, l'Emirates et les arénas de Berlin

Les stades isolés suivent le même schéma local, et conception comme nuisances comptent. Ahlfeldt et Kavetsos (2014) constatent que le nouveau Wembley et l'Emirates ont fait monter les prix alentour dès l'annonce des projets. Le What Works Centre estime la plus-value totale de Wembley à 1,91 milliard de livres, au-dessus de son coût de 1,4 milliard, mais l'Emirates affiche un bilan net négatif une fois comptées les baisses autour de l'ancien stade de Highbury, à environ 500 m. L'analyse prévient que les effets réels pourraient être bien plus faibles.

À Berlin, Ahlfeldt et Maennig (2010) voient les terrains prendre environ 7,5 % à moins de 1 km du Velodrom et 3,5 % entre 1 et 2 km des deux arénas étudiées, mais aucun effet significatif près de la Max-Schmeling-Halle, ce qu'ils imputent au bruit, aux supporters et au manque de stationnement.

Coupes du monde : Allemagne 2006, Afrique du Sud 2010, Brésil 2014 et Russie 2018

Les données sur les Coupes du monde sont plus minces. Pour l'Allemagne 2006, Feddersen, Grötzinger et Maennig (2008) ne trouvent aucun effet des nouveaux stades sur les revenus ou l'emploi significativement différent de zéro. Ils mesuraient l'économie locale, pas les prix immobiliers, mais le résultat fragilise l'idée d'une prime durable liée au stade.

L'Afrique du Sud 2010 est souvent citée avec de gros chiffres : selon des données du secteur publiées en 2009 par Brand South Africa, les prix à moins de 2 km de l'Ellis Park de Johannesburg avaient pris 111 % entre 2005 et 2008. Mais tout le pays était alors en forte hausse et, sans groupe témoin, rien ne prouve un effet Coupe du monde. Du Plessis et Maennig (2011) jugent le surcroît touristique de court terme bien plus faible que prévu.

Pour le Brésil 2014 et la Russie 2018, nous n'avons trouvé aucune étude solide isolant un effet Coupe du monde sur les prix immobiliers.

Que deviennent les loyers et la courte durée autour d'un tournoi ?

Les loyers réagissent plus vite que les prix de vente, dans les deux sens. Au Qatar, ValuStrat a mesuré une hausse de 15 % en 2022. Au trimestre suivant la finale, le loyer médian a cédé 5,1 %, et les tarifs hôteliers journaliers des deux premiers mois de 2023 étaient 71 % sous leur niveau du Mondial. À la mi-2023, Knight Frank relevait des baisses de loyers jusqu'à 23 % en un trimestre dans certains quartiers et des ventes résidentielles en recul de 36 % sur 12 mois, sur fond de suroffre.

L'offre de courte durée réagit aussi, ce qui plafonne les gains de chaque hôte. Avant Paris 2024, Airbnb annonçait pour les Jeux des réservations plus de cinq fois supérieures aux mêmes dates de 2023 et des annonces actives en hausse de 40 % ; nous n'avons trouvé aucune donnée vérifiée sur les résultats réels. Après la Coupe du monde 2026, Airbnb a fait état de plus de 150 000 logements nouvellement mis en ligne dans 16 villes hôtes, l'hôte type gagnant environ 3 000 dollars. Pour l'Euro 2024, nous n'avons trouvé aucune donnée fiable.

Notre guide pour louer pendant la Coupe du monde 2030 applique ces constats au Maroc.

Ce que cela signifie pour le Maroc en 2030

Les données pointent vers des effets modestes et locaux, liés aux transports, pas vers une hausse nationale des prix. Le Maroc part de prix quasi stables : l'indice Bank Al-Maghrib/ANCFCC a pris 0,6 % en 2025 et 0,7 % sur un an au T2 2026 (voir nos données de prix 2026).

Ce qui change, ce sont les infrastructures. Selon Reuters, plus de 190 milliards de dirhams iront d'ici 2030 au rail, aux routes, aux aéroports, aux stades et aux projets urbains ; le ministère du Transport et l'ONCF attendent la LGV Kénitra-Marrakech en septembre 2029. Pour la ministre du Tourisme, Fatim-Zahra Ammor, le Mondial est « un accélérateur, pas une fin en soi ».

Notre lecture, un jugement et non une prévision :

Les localités qui gagnent une gare ou un trajet bien plus court sur la ligne à grande vitesse sont mieux placées que les rues voisines d'un stade.
Le foncier proche du Grand Stade Hassan II semble déjà réévalué : Médias24 citait des parcelles jusqu'à 1 000 DH le m² en février 2025. Le Maroc ayant été confirmé coorganisateur le 11 décembre 2024, l'essentiel d'un effet d'annonce est sans doute déjà dans les prix.
Les loyers des villes hôtes pourraient bondir quelques semaines en juin-juillet 2030, puis retomber, surtout là où l'on a construit pour l'événement.
Les hausses de 20 à 35 % près des stades, avancées par certaines publicités immobilières marocaines, ne reposent sur aucune étude que nous ayons trouvée.

Lecture par ville : villes hôtes et stades et la Coupe du monde va-t-elle faire monter les prix au Maroc ?.

Sources

Questions fréquentes

Les Jeux olympiques font-ils monter les prix immobiliers ?

Légèrement, et surtout près des sites. L'attribution des Jeux de 2012 a fait monter les prix de 2,1 à 3,3 % dans les arrondissements hôtes de Londres, et d'environ 5 % à moins de 3 miles du stade principal (Kavetsos, 2012). Sur six villes hôtes de 1984 à 2000, une étude trouve des résultats mitigés, selon l'intégration des chantiers olympiques dans l'urbanisme d'ensemble.

Les prix de l'immobilier baissent-ils après une Coupe du monde ?

Les loyers, souvent ; les prix de vente, sans schéma constant. Au Qatar, les loyers ont pris 15 % en 2022, puis le loyer médian a cédé 5,1 % début 2023, et certains quartiers ont perdu 18 à 23 % en un trimestre à la mi-2023 (ValuStrat, Knight Frank), sur fond de suroffre. Nous n'avons trouvé aucune étude montrant une baisse générale des prix de vente après un tournoi.

À quelle distance d'un stade les prix immobiliers augmentent-ils ?

À quelques kilomètres, et pas toujours juste à côté. À Berlin, les terrains ont pris environ 7,5 % à moins de 1 km du Velodrom et 3,5 % entre 1 et 2 km, mais rien de significatif près de la Max-Schmeling-Halle, pénalisée par le bruit, les supporters et le stationnement. À Londres, l'effet olympique de 5 % a été mesuré à moins de 3 miles du stade principal.

Quand les prix immobiliers réagissent-ils à une Coupe du monde ou aux JO ?

Surtout à l'annonce, des années avant l'événement. L'étude londonienne mesure l'effet de la victoire de la candidature pour 2012, la prime de 6,6 % de PyeongChang est apparue après l'attribution, et à Londres, les prix ont bougé dès l'annonce des projets de stades. Le Maroc a été confirmé coorganisateur du Mondial 2030 le 11 décembre 2024.

La Coupe du monde 2030 va-t-elle faire monter les prix de l'immobilier au Maroc ?

Probablement de façon modeste et localisée, pas dans tout le pays. L'indice officiel a pris 0,6 % en 2025 et 0,7 % sur un an au T2 2026. Chez les anciens hôtes, les hausses se concentrent près des nouvelles dessertes, comme la LGV Kénitra-Marrakech attendue en septembre 2029, plutôt qu'autour des stades. C'est notre lecture, pas une prévision.

Les prix des locations courte durée montent-ils pendant une Coupe du monde ?

Oui, pendant quelques semaines, mais l'offre augmente aussi. Selon Airbnb, plus de 150 000 logements ont été nouvellement mis en ligne dans les 16 villes hôtes de la Coupe du monde 2026, l'hôte type gagnant environ 3 000 dollars, à moins de 250 dollars la nuit en moyenne. Plus d'annonces plafonnent ce que chaque hôte peut facturer.

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