Grand Stade Hassan II à Benslimane : quel impact sur l'immobilier ?

Le Grand Stade Hassan II, stade de 115 000 places en construction à El Mansouria (province de Benslimane), à environ 38 km au nord-est de Casablanca, serait le plus grand stade de football du monde. Son achèvement est visé pour fin 2027. Pour l'immobilier, le stade compte sans doute moins que la gare à grande vitesse, le train régional et l'autoroute prévus autour, attendus pour la plupart en 2028-2030.

Mis à jour le 5 octobre 2026

Points clés

Le stade occupe un site d'environ 100 hectares à El Mansouria, province de Benslimane, à 38 km au nord-est de Casablanca et 18 km à l'est de Mohammedia (Le360, avril 2025).
Sa capacité prévue, 115 000 places, dépasse les 114 000 du stade du Premier-Mai, en Corée du Nord, actuel plus grand stade de football (Morocco World News, mai 2025).
Les marchés attribués ou mis en appel d'offres atteignent 13,6 milliards de dirhams, environ 2,7 fois le budget initial, proche de 5 milliards (Le Desk, via AfricaSoccer, octobre 2026).
Le chantier était réalisé à environ 40 % au printemps 2026, avec une livraison toujours visée pour fin 2027 (AfricaSoccer, octobre 2026).
En mars 2026, l'ONCF a attribué un marché de 415,5 millions de dirhams pour la gare du stade sur la LGV Kénitra-Marrakech, ligne attendue en septembre 2029 (Médias24 ; Le360).
Après le choix de Benslimane pour le stade, les terrains de la province ont atteint jusqu'à 1 000 DH le m², certaines parcelles ayant pris plus de 150 % (Médias24, février 2025).

Qu'est-ce que le Grand Stade Hassan II ?

C'est le stade national que le Maroc construit pour la Coupe du monde 2030, prévu pour 115 000 places. Il représentera Casablanca parmi les six stades hôtes du Maroc, à la place du vieillissant stade Mohammed V, et devrait accueillir l'équipe nationale, le Raja et le Wydad de Casablanca.

Conçu par Populous avec Oualalou + Choi, il s'inspire du moussem, rassemblement festif traditionnel sous les tentes : toiture en treillis d'aluminium translucide, 32 escaliers d'accès et jardins sur des plateformes à 28 m du sol. L'agence publique ANEP pilote le projet pour le compte de la SONARGES, société d'État des équipements sportifs.

Le site formera un complexe sportif : terrains d'entraînement, hôtel, centre de conférences, stade d'athlétisme, deux centres commerciaux et 10 463 places de stationnement (Morocco World News, mai 2025).

Combien coûte le stade, et quand sera-t-il terminé ?

Les marchés attribués ou mis en appel d'offres atteignaient 13,6 milliards de dirhams (environ 1,26 milliard d'euros, à 10,8 dirhams pour un euro) en octobre 2026, d'après un examen des marchés publics mené par Le Desk. C'est environ 2,7 fois le budget initial, proche de 5 milliards de dirhams, et la facture finale n'est pas encore arrêtée.

Terrassements (SGTM) : 356 millions de dirhams.
Travaux principaux, mis en appel d'offres en mai 2025 sur 30 mois : 3,2 milliards de dirhams.
Marchés déjà engagés en mai 2026 : 9,7 milliards de dirhams (Médias24).
Trois nouveaux lots lancés par l'ANEP en août 2026 : 3,05 milliards de dirhams, dont 2,68 milliards d'aménagements extérieurs et 277 millions pour les sièges (Le360). L'appel d'offres des sièges a ensuite été clôturé sans attribution (Le Desk).

Le chantier était réalisé à environ 40 % au printemps 2026, avec jusqu'à 10 000 ouvriers en juin (Médias24). La livraison est visée pour fin 2027 ; des articles antérieurs évoquaient 2028. Le ministre délégué au Budget, Fouzi Lekjaa, a indiqué en octobre 2025 que le coût des stades sort du budget général de l'État et passe par des opérateurs publics.

La finale de la Coupe du monde 2030 se jouera-t-elle à Benslimane ?

Ce n'est pas décidé. Fouzi Lekjaa, également président de la fédération marocaine de football, a déclaré lors d'un meeting politique, le 10 septembre 2026, que « la ville de Benslimane accueillera la finale de la Coupe du monde ». La FIFA a répondu que la décision n'avait « pas encore été prise » et interviendrait « en temps voulu » (Al Jazeera).

Selon la presse espagnole, la FIFA ne tranchera pas avant 2028, le Bernabéu de Madrid et le Camp Nou de Barcelone étant les alternatives. De toute façon, une finale dure une soirée : elle ne devrait pas modifier ensuite la valeur d'un logement voisin.

Comment accéder au Grand Stade Hassan II ?

D'abord par la route ; par le train seulement à partir de fin 2029-2030, si les calendriers tiennent. En avril 2025, le site était desservi par la route régionale R313 entre Mohammedia et Benslimane (Le360).

Routes d'accès : Autoroutes du Maroc a lancé en quatre lots une voie d'accès de 605 millions de dirhams. Par ailleurs, une convention Casablanca-Settat de 5,1 milliards de dirhams pour les routes desservant le stade est financée surtout par deux ministères et la région.
Autoroute continentale : une nouvelle autoroute Rabat-Casablanca par l'intérieur (59-60 km, 6,5 milliards de dirhams) doit relier Tamesna à Tit Mellil en passant par Benslimane et le stade, avec un achèvement annoncé pour 2028 ou 2029.
Gare à grande vitesse : Jet Contractors a remporté le marché de 415,5 millions de dirhams (hors TVA) de la gare du stade, entre Rabat et Casablanca ; la ligne Kénitra-Marrakech qui la desservira est attendue en septembre 2029.
Train régional : le RER de Casablanca doit compter trois lignes, 92 km et 18 gares, et relier la ville à Mohammedia, Benslimane et Nouaceur d'ici 2030 (ONCF).

Si le stade ouvre fin 2027 et sa gare avec la ligne à grande vitesse, attendue en septembre 2029, les premiers événements dépendront des routes, des autocars et du stationnement. Notre guide sur la ligne à grande vitesse suit le chantier.

Quel effet sur l'immobilier à Benslimane, Mohammedia et Bouznika ?

Probablement un effet modeste et local, déjà largement intégré dans le prix des terrains, les transports comptant davantage que le stade. C'est notre lecture de la recherche et des premiers signaux du marché.

Les études sur les nouvelles enceintes trouvent des effets faibles et de courte portée. À Berlin, la valeur des terrains a progressé d'environ 3,5 % entre 1 et 2 km de nouvelles salles et de 7,5 % à moins de 1 km de la mieux conçue, mais pas autour d'une salle où le bruit et le manque de stationnement gênaient les riverains (Ahlfeldt et Maennig, 2010). À Londres, les prix ont réagi dès l'annonce des projets de stade (Ahlfeldt et Kavetsos, 2014). Voir la Coupe du monde fait-elle monter les prix ?

Autour de Benslimane, une partie de cette anticipation semble déjà s'être produite. Médias24 rapportait en février 2025 que les terrains de la province atteignaient jusqu'à 1 000 DH le m² (environ 93 €), certaines parcelles ayant pris plus de 150 %. Benslimane n'a pas d'indice officiel des prix ; la série la plus proche, Casablanca, a progressé de 0,9 % en 2025.

Le neuf se voit aussi : en juin 2026, Benslimane figurait parmi les provinces et préfectures en tête pour l'aide directe au logement de l'État, réservée aux logements neufs vendus pour la première fois.

Notre avis : à long terme, les arguments sont plus solides sur la côte et le long du corridor ferroviaire qu'à côté du stade. Mohammedia, à 18 km, est sur le tracé du futur RER ; Bouznika, ville côtière de la province de Benslimane, se situe entre Casablanca et Rabat. Toutes deux en profiteraient si le RER, l'autoroute et la gare arrivent à temps. En octobre 2026, nous n'avons trouvé aucune ville nouvelle officiellement annoncée autour du stade, hors complexe prévu sur le site.

Que vérifier avant d'acheter près du stade ?

Sur un foncier semi-rural, le titre, le zonage et le tracé des projets passent avant le prix. Information générale : faites confirmer les détails par un notaire avant tout engagement.

Titre enregistré : n'achetez qu'avec un Titre Foncier vérifié à la Conservation foncière (ANCFCC). Un terrain en melkia, non immatriculé, peut cacher indivisaires et héritiers ; voir Titre Foncier ou melkia.
Zonage agricole : en vertu des dahirs de 1973 et 1975, un étranger ne peut acheter un terrain agricole hors périmètre urbain que si une attestation de vocation non agricole (AVNA) certifie un projet non agricole ; les Marocains, MRE compris, le peuvent. Voir les règles de propriété pour les étrangers.
Urbanisme : demandez à la commune si la parcelle relève d'un plan d'aménagement approuvé et peut obtenir un permis de construire, sans vous contenter d'une promesse de reclassement.
Tracés et domaine public : vérifiez que la parcelle échappe aux emprises routières et ferroviaires prévues. Morocco World News situe le stade dans le secteur de la forêt de Beni Amer : faites confirmer les limites avec tout terrain public.
Références de prix : demandez des prix de vente enregistrés, pas des prix affichés. Un terrain à 1 000 DH le m² suppose déjà que le corridor tiendra ses promesses.
Garanties en VEFA : beaucoup de projets se vendent sur le récit de 2030 ; lisez notre guide de l'achat sur plan au Maroc avant de verser un acompte.

Chaque bien que nous publions est vérifié à la Conservation foncière (Titre Foncier) et confirmé par un notaire avant publication.

Sources

Questions fréquentes

Le Grand Stade Hassan II est-il le plus grand stade du monde ?

Il le serait pour le football, s'il est achevé avec les 115 000 places prévues, devant les 114 000 du stade du Premier-Mai en Corée du Nord, selon Morocco World News. Certaines enceintes conçues pour d'autres sports en accueillent davantage. Ce chiffre reste un projet : le chantier était réalisé à environ 40 % au printemps 2026.

Quand le Grand Stade Hassan II sera-t-il terminé ?

Fin 2027, selon l'objectif officiel. Le chantier était réalisé à environ 40 % au printemps 2026 et des articles antérieurs évoquaient 2028 : un retard de quelques mois ne surprendrait pas. La gare à grande vitesse dépend de la LGV Kénitra-Marrakech, attendue en septembre 2029, et l'autoroute intérieure n'est prévue qu'en 2028 ou 2029 : les transports arriveront donc après le stade.

Combien coûte le Grand Stade Hassan II ?

Environ 13,6 milliards de dirhams, soit 1,26 milliard d'euros, en marchés attribués ou mis en appel d'offres à octobre 2026, selon Le Desk. Le budget initial était d'environ 5 milliards de dirhams et la facture finale n'est pas encore arrêtée. Routes d'accès et gare ont leurs propres budgets : convention routière régionale de 5,1 milliards de dirhams, marché de 415,5 millions pour la gare.

La finale du Mondial 2030 aura-t-elle lieu à Benslimane ?

Rien n'est décidé. Fouzi Lekjaa, président de la fédération marocaine, a affirmé en septembre 2026 que Benslimane accueillerait la finale, mais la FIFA a répondu qu'aucune décision n'avait été prise. Selon la presse espagnole, la FIFA ne choisira pas avant 2028, le Bernabéu de Madrid et le Camp Nou de Barcelone étant les alternatives. Toute publicité présentant la finale comme acquise devance les faits.

À quelle distance de Casablanca se trouve le Grand Stade Hassan II ?

À environ 38 km au nord-est de Casablanca et 18 km à l'est de Mohammedia, dans la commune d'El Mansouria, province de Benslimane. En 2025, on y accédait par une route régionale. Une nouvelle voie d'accès, une autoroute intérieure Rabat-Casablanca, une gare à grande vitesse et des trains RER sont prévus, la plupart entre 2027 et 2030.

Un étranger peut-il acheter un terrain près du stade de Benslimane ?

Seulement s'il ne s'agit pas d'un terrain agricole hors périmètre urbain, ou si une attestation de vocation non agricole (AVNA) certifie un projet non agricole, ce qui n'est pas garanti. Les citoyens marocains, MRE compris, ne sont pas soumis à cette restriction. Tout acheteur devrait exiger un Titre Foncier et faire confirmer le zonage par la commune et un notaire.

Vous visez le corridor Casablanca-Rabat ?

Indiquez-nous votre budget et l'usage prévu du logement : nous sélectionnerons des biens à titre vérifié proches des futures gares, et pas seulement du stade.

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